Trotz Zins-Explosion: Warum in Hamburg die Immobilien-Preise nicht sinken werden

Die Stimmung kippt auf dem Immobilienmarkt. Lange Zeit galt auch in Hamburg das sogenannte „Betongold“ als sichere Anlage – die Preise schossen dadurch immer weiter in die Höhe. Jetzt sieht das Ganze anders aus: Steigende Zinsen sowie explodierte Energie- und Baukosten verunsichern die Branche. Wird Eigentum jetzt günstiger? Die MOPO hat sich bei Hamburger Experten umgehört – mit überraschenden Ergebnissen.

Im Wohnsegment fällt das Immobilienklima laut eines Gutachtens des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) besonders tief. „Die geringere Erschwinglichkeit könnte zu einem nachhaltigen Rückgang bei den Preisen und bei der Nachfrage führen“, meint das IW. So stieg jünst der Zins für zehnjährige Finanzierungen im Schnitt erstmals seit 2012 wieder über die Marke von drei Prozent.

Wohnen in Hamburg: Sinken jetzt die Preise?

Das macht es für Makler immer schwerer, Immobilien zu vermitteln. „In einer von uns kürzlich durchgeführten Umfrage gaben 58 Prozent der Makler an, dass sie in Käufergesprächen zunehmende Nachfrageprobleme sehen“, sagt Sebastian Wagner, Gründer und CEO des Hamburger Marklerportals „Hausgold“ zur MOPO. „Außerdem gaben 59 Prozent an, dass insbesondere für die sozial schwächeren Käuferschichten Immobilien jetzt schwerer erschwinglich werden.“

Wagner befürchtet auch, dass die Banken dadurch weniger Kreditzusagen vergeben, da die „Risikotragfähigkeit“ verringert sei. Heißt im Klartext: Gleiches Einkommen erlaubt bei höheren Zinsen nur noch ein geringeres Kreditvolumen.

Im Überseequartier in der HafenCity entstehen vielen neue Wohnungen – allerdings zu oft unerschwinglichen Preisen. imago/Christian Ohde

Dem allerdings widerspricht Aykut Bozkurt, Manager bei der PSD Bank Nord: „Die Rahmenbedingungen für Kredite werden herausfordernder. Aber wir wollen unseren Kunden auch weiterhin schnell und unkompliziert das Erfüllen ihrer Wunschträume möglich machen und sie langfristig dabei begleiten.“

Immobilien in Hamburg: Makler haben Nachfrageprobleme

Philipp Niemann, Geschäftsführer bei „Engel & Völkers Hamburg Elbe“ bemerkt allerdings, dass Banken Immobilien inzwischen deutlich vorsichtiger beurteilen. „Finanzierungszusagen brauchen manchmal mehrere Monate“, sagt er. Dadurch benötige der gesamte Verkaufsprozess mehr Zeit.

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Nachfrageprobleme, hohe Zinsen, vorsichtige Banken – sinken dadurch zum ersten Mal seit langer Zeit die Preise auf dem Immobilienmarkt? Das dürfte vor allem bei Luxusimmobilien der Fall sein. Das Portal „Immobilienscout24“ hat dort jungst ein nachlassendes Interesse festgestellt. „Preise für Luxusimmobilien werden zwar nicht sofort, aber doch langfristig, sinken, da diese in den Metropolregeionen zuletzt besonders angestiegen sind“, prognostiziert Bozkurt. Aber: „Für Immobilien im mittleren Preissektor sehe ich noch keine Entspannung.“

Auch Niemann von „Engel & Völkers“ sieht dem knappen Immobilienangebot immer noch eine hohe Nachfrage gegenüber, was stabilisierend auf die Preise wirke. Wagner von „Hausgold“ erwartet hingegen weiterhin eine Preissteigerung – wenn auch nicht mehr in derselben Geschwindigkeit.

Experten erwarten keine Preissenkung bei Immobilien

„Am Ende ist es doch ein Kaffeesatzlesen“, fasst Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg das Problem im MOPO-Gespräch zusammen. „Ich glaube für Hamburg und das Umland werden die Preise nicht großartig fallen. Die Mietsituation ist in Hamburg mehr als angespannt, sodass viele das Kaufen von Eigentum immer noch als Alternative sehen. Dadurch bleibt das Angebot knapp.“

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Das bestätigt sich bei der Haspa. „Die Nachfrage nach privaten Baufinanzierungen ist nach wie vor hoch“, sagt Sprecherin Stefanie von Carlsburg. „Trotz des jüngsten Zinsanstieges denken weiterhin viele unserer Kunden über einen Immobilienkauf nach.“ 2021 habe die Bank rund 10.000 Hamburgern eine Kreditzusage gegeben.

Lohnt sich das denn jetzt? Bozkurt unterscheidet zwei Interessensgruppen: „Wir sind davon überzeugt, dass sich in Hamburg selbstgenutztes Wohneigentum weiterhin lohnt.“ Anders sehe es bei den Kapitalanlegern aus, die die Immobilie vermieten wollen: „Dort sehen wir die Renditeerwartungen durch Modernisierungsverpflichtungen und steigenden Nebenkosten gefährdet.“ Krolzik rät allen Interessenten, erst einmal einen realistischen Kassensturz zu machen. Eine Rate sollte grob überschlagen nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Nettos übersteigen.