Immobilien in Hamburg: Nachfrage bricht ein – so entwickeln sich die Preise

Der Immobilienmarkt Hamburgs galt lange als „dynamisch“, das heißt: Die Nachfrage übertraf das Angebot deutlich. Die Preise kletterten immer weiter in die Höhe, die Umsätze der Branche wuchsen ebenso. Aktuell stagniert der Markt, wie eine neue Analyse zeigt. Wenn die Nachfrage also nicht weiter steigt – wird Eigentum in Hamburg nun günstiger?

„Im Moment stagnieren die Preise und Verkäufe bei Hamburger Eigentumswohnungen – nach einer sehr dynamischen Entwicklung 2021“, heißt es im Marktbericht von „ZK Grundinvest“ für Hamburg. Aus den Zahlen des Hamburger Gutachterausschusses für Grundstückswerte geht hervor, dass im vergangenen Jahr zwar nur 0,7 Prozent mehr Wohnungen verkauft wurden – der damit gemachte Umsatz jedoch um 17 Prozent anstieg, auf 3,6 Milliarden Euro.

Immobilienpreise in Hamburg steigen 2021 deutlich an

Dafür sorgten vor allem neue Eigentumswohnungen, die sogar auf ein Umsatzplus von 41 Prozent (1,3 Milliarden Euro) kommen. Auch der Quadratmeterpreis zog ordentlich an, kletterte 2021 um 15 Prozent auf 6927 Euro für Neu- und Bestandswohnungen. Außerdem hat sich das vorhandene Angebot gemeinsam mit den Vorlieben der Interessierten deutlich auf den Immobilienmarkt ausgewirkt: Die drei Stadtteile mit den meisten Transaktionen – Winterhude (323, 7943 Euro/Quadratmeter), HafenCity (298, 12.487 Euro) und Eimsbüttel (287, 7504 Euro) – liegen allesamt über dem Hamburger Mittelwert (6164 Euro).

Am günstigsten waren 2021 vor allem die Stadtteile im Süden und Osten der Stadt. In Marmstorf (3231 Euro), Finkenwerder (3337 Euro) und Osdorf (3787 Euro) mussten Käufer:innen im Hamburger Vergleich unterdurchschnittlich tief für einen Quadratmeter Wohnfläche in die Tasche greifen.

Der Trend wies 2021 allerdings auch in manchen bis dahin noch erschwinglicheren Stadtteilen klar nach oben: So verteuerten sich Immobilien in Neugraben-Fischbek um rund zwei Drittel von 2842 Euro je Quadratmeter auf 4712 Euro.

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Woher stammt nun der Bruch, der sich zu Beginn dieses Jahres eingestellt hat? Cornelius Jebe von „ZK Grundinvest“ verweist zunächst auf die Inflation und stark gestiegene Bauzinsen: „Käufer mittlerer und schwächerer Lagen reagieren auf die aus dem Zinsanstieg folgende höhere monatliche Belastung sensibler – und ziehen sich nicht ganz selten vom Kauf zurück.“ Hinzu kommen noch Auswirkungen der Corona-Pandemie und des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine.

Das Online-Portal „Immowelt“ registrierte im zweiten Quartal 2022 47 Prozent weniger Anfragen von Interessenten in Hamburg als im gleichen Quartal 2021. Zur sinkenden Nachfrage gesellt sich noch ein verringertes Angebot (-16 Prozent) an Immobilien, entgegen der Lage in fast allen weiteren deutschen Großstädten. Nur in Berlin verhalte sich der Immobilienmarkt laut „Immowelt“ aktuell ähnlich.

Experte: Immobilien in Hamburg werden wieder teurer

Cornelius Jebe erwartet über kurz oder lang wieder einen dynamischen Immobilienmarkt – also steigende Preise. Zwar werde derzeit nicht mehr so stark gebaut, dafür rückten schon existierende Immobilien immer stärker in den Fokus.

„Der Bestand an Eigentumswohnungen wird durch den schrumpfenden Neubau sowie die Restriktionen bei der Aufteilung von Zinshäusern deutlich langsamer wachsen. Gleichzeitig gibt es weiterhin eine starke Nachfrage aus gut verdienenden urbanen Milieus, die zudem während der Pandemie-Phase ‚unfreiwillig‘ zusätzliches Eigenkapital angesammelt haben.“