„Die fetten Jahre sind vorbei“: Die Wahrheit über den Immobilienmarkt in Hamburg

Wie wird sich der Hamburger Immobilienmarkt 2023 entwickeln? Wie hoch steigen die Mieten noch? Gibt es Preisstürze bei Wohneigentum? Brauchen wir weniger Büros? Das vergangene Jahr war ein Wendepunkt für die Branche – wie es nun am Ende des Immobilienbooms in Hamburg weitergeht, dazu wagen ein Investor, ein Makler und ein Banker einen Ausblick.

„Die fetten Jahre sind vorbei“, sagt Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden der Hamburg Commercial Bank (Nachfolger der HSH-Nordbank). Das Volumen der Verkäufe ist im vergangenen Jahr um 41 Prozent eingebrochen. Wenn man nur die Wohnimmobilien betrachtet, gar um 70 Prozent. „Alle Marktteilnehmer sind verunsichert, selbst die chronisch optimistischen Makler.“

Das Problem: Käufer erwarten inzwischen deutliche Preisreduzierungen, Verkäufer können oder wollen ihre Immobilie aber nicht billiger anbieten – und am Ende gibt es weniger Kaufverträge. Langfristig, so die Prognose, könnte der Wert von Immobilien je nach Lage und Zustand um bis zu 30 Prozent abstürzen – weil die hohen Zinsen die Zahl der Interessenten schrumpfen lassen. Gebäude in schlechten Lagen, die energetisch nicht zu sanieren sind, könnten gar zu „gestrandeten Immobilien“ werden, so der Banker: „Schlimmstenfalls bleibt nur noch der Grundstückswert abzüglich der Abrisskosten.“

Wagten einen Ausblick auf den Hamburger Immobilienmarkt 2023: Jörn Stobbe (Becken Holding), Peter Axmann (Hamburg Commercial Bank) und Sascha Hanekopf (Colliers, v.l) Stephanie Lamprecht

Die Aussichten für die gebeutelten Wohnungssuchenden: düster. Rund ein Drittel der für 2023 geplanten Bauvorhaben liegt auf Eis, weil die Zinsen sich vervierfacht haben, die Baukosten steigen und Fachkräfte fehlen – auch wegen des Krieges in der Ukraine, aus der viele Arbeiter auf den Baustellen stammten. Derzeit zahlen Hamburger im Schnitt 28 Prozent ihres Einkommens für Miete (bei Neuvermietungen auch mal mehr), dieser Anteil kann künftig auf bis zu 34 Prozent steigen, bevor er wieder sinkt, wenn die Gehälter steigen.

Senatorin: Hamburg fehlen kleine Wohnungen

Hamburg braucht besonders viele kleine Single-Wohnungen, hatte die neue Stadtentwicklungssenatorin Karen Pein (SPD) kürzlich erklärt. Es gibt aber auch den gegenläufigen Trend, erklärt Sascha Hanekopf, Regional Manager für Hamburg bei der Maklerfirma Colliers: „Durch Homeoffice wünschen sich viele Menschen ein zusätzliches Zimmer in der Wohnung.“ Die Mieten, so der Experte, werden weiter steigen. In „sehr guten“ Lagen werden bei Neuvermietungen derzeit zwischen 17,50 und 29 Euro pro Quadratmeter bezahlt (bei Neubauten auch mal 31 Euro). Selbst in der „einfachen Lage“ müssen Neumieter bis zu 14 Euro in älteren Wohnungen berappen, Neubauten kosten auch in den „billigen Stadtteilen“ inzwischen zwischen 11,90 bis 16,60 Euro.

Kaum mehr leere Büros

Und wie sieht die Lage auf dem Hamburger Büromarkt aus? Hier beträgt die Durchschnittsmiete aktuell 22 Euro pro Quadratmeter, das sind 19 Prozent mehr als 2021 – und der Leerstand ist mit 3,9 Prozent auf einem Rekordtief. Jörn Stobbe, Sprecher der Becken Holding, bescheinigt dem Hamburger Markt trotz vieler Menschen im Homeoffice „eine gewisse Robustheit“. Von den gut 261.000 Quadratmetern an Büros, die 2023 fertig gebaut werden, seien bereits 80 Prozent vermietet.

Die Vereinbarung des rot-grünen Senats mit den Volksinitiativen „Keine Profite mit Boden & Miete“, städtische Grundstücke nur noch in Erbpacht zu vergeben, findet Stobbe aus politischer Sicht „intelligent“: „Herr Becken würde das machen.“ Dieter Becken ist einer der größten Baulöwen Hamburgs.

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Ganz anders die Einschätzung der Hamburger Wohnungsgenossenschaften, die die Erbpacht ablehnen. Der Senat hätte die Hamburger darüber abstimmen lassen sollen, sagte der Vorsitzende der Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften, Matthias Saß. Die Vereinbarung werde den Mangel an bezahlbarem Wohnraum verstärken und gefährde den Bau neuer Wohnungen durch die Genossenschaften erheblich.