Schluss mit Jammern: Immobilien-Kauf ist heute in Wirklichkeit billiger als früher

Wer sich heute ein Haus in Hamburg kaufen will, der hat es leichter als jemand, der das vor Jahren gemacht hat. Das ergibt eine Erhebung der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD). Aber kann das stimmen? Die Preise für Wohnungen und erst recht für Häuser sind in Hamburg doch in den vergangenen Jahren regelrecht explodiert. Wie die Studie berechnet wurde und wieso das Thema Verzicht beim Hauskauf auch eine große Rolle spielt.

Seit die Zinsen steigen, sind die Immobilienpreise zwar leicht gesunken, doch mittlerweile stagnieren sie wieder. Ein Haus für weniger als 500.000 Euro zu kaufen, ist in Hamburger Randlage kaum möglich, und in der Stadt sind eher 750.000 Euro oder mehr fällig. Da sollte man doch denken, dass es früher deutlich einfacher war, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Aber das stimmt offenbar nicht.

OECD: Hauskauf heute leichter als in den 80ern

Laut aktuellem „Erschwinglichkeitsfaktor der OECD“ war es Anfang der 80er Jahre besonders schwierig und teuer, ein Haus zu bauen oder zu kaufen. Dann wurde es in den Folgejahren immer einfacher, bis zur weltweiten Finanzkrise 2007/2008, da kehrte der Trend sich um. Aber aktuell ist der Hauskauf wieder etwa so erschwinglich, wie Mitte der 90er Jahre.

Für die Berechnung des OECD-Erschwinglichkeitsindikators werden die Immobilienpreise und das verfügbare Haushaltseinkommen pro Kopf in Beziehung gesetzt. Und weil die Einkommen so viel stärker gestiegen sind als die Immobilienpreise, macht das den Hauskauf leichter.

Hauskauf: Niedrige Zinsen und höhere Einkommen

Aber trifft das auch für das teure Hamburger Pflaster zu oder nur für den deutschen Durchschnitt? „Das gilt auch für Hamburg“, sagt Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierung von Immobilienfinanzierer Dr. Klein. „Denn hier sind ja nicht nur die Häuser teurer, sondern auch die Einkommen höher.“

Für die bessere Erschwinglichkeit heute sind neben den höheren Einkommen auch die geringeren Bauzinsen verantwortlich. Lösche: „Wir hatten 1981 einen Zinssatz von elf Prozent und auch 1990 lagen die Zinssätze wieder bei zehn Prozent.“ Das verteure den Hauskauf enorm. Seitdem seien die Zinsen fast kontinuierlich nach unten gegangen. Teils lagen Bauzinsen bei knapp einem Prozent. Lösche: „Es wurde immer einfacher, eine Immobilie zu finanzieren. Entsprechend stiegen die Hauspreise durch die höhere Nachfrage.“

Hamburg: Auch hier Eigenheim erschwinglicher als 1980

Als die Zinsen früher so hoch waren, da verlangten die Banken von Bauherren, dass sie 20 Prozent des Kaufpreises plus das Geld für die Nebenkosten (Notar, Grunderwerb, Makler) selbst aufbrachten. Sonst wäre die monatliche Belastung durch den Kredit zu hoch geworden. „Als die Zinsen dann stark sanken, konnten selbst bis zu 100 Prozent des Immobilienkaufs über einen Baukredit finanziert werden.“ Und es habe auch noch dafür gereicht, die Traumimmobilie gleich perfekt auszustatten, statt erst einmal Kompromisse einzugehen.

Das könnte Sie auch interessieren: Hamburgs letzte Einfamilienhäuser: In diesem Quartier gibt es eine Warteliste

Ein weiterer wichtiger Faktor: Die Bereitschaft, sich für den Kauf einer Immobilie einzuschränken, ist deutlich gesunken. Früher wurde in Betongold investiert und dann jahrelang auf den Urlaub verzichtet. Laut einer aktuellen Umfrage unter potenziellen Hauskäufern sind heute etwa 50 Prozent der Befragten nicht mehr bereit dazu, sich für die Finanzierung der Immobilie im Lifestyle einzuschränken. Lösche: „Zwei Reisen im Jahr oder der Kauf von Bio-Produkten ist vielen heute wichtig. Heutige Haus- oder Wohnungskäufer wollen sich für eine Immobilie nicht mehr so stark einschränken, wie es noch ihre Eltern taten.“

Durch die gestiegenen Bauzinsen, die aktuell bei rund vier Prozent liegen, wird der Hauskauf mittlerweile bei vielen wieder zu einer „Familiensache“, beobachtet Lösche. „Statt alles über Kredite zu finanzieren, steuern zum eigenen Kapital auch noch die Oma und die Eltern etwas bei.“