Explodierende Immobilienpreise in Hamburg: Nur eine Gruppe kann sich das noch leisten

Hamburgs Immobilienpreise trotzen jeder Krise – und steigen in immer schwindelerregende Höhen. 13.000 Euro pro Quadratmeter, das gab es vor einigen Jahren nur an der Alster oder bei Elbblick – jetzt soll man soviel sogar für eine schnöde Wohnung mitten an der Osterstraße in Eimsbüttel zahlen. Immer drängender stellt sich die Frage: Wer soll das überhaupt bezahlen? Und kann man sowas noch über Kredite finanzieren, oder winken die Banken da längst ab angesichts der plötzlich steigenden Zinsen? Klar ist: Solche Preise kann sich nur noch eine Gruppe leisten – ohne selbst viel dafür getan zu haben.

Für den Traum von der eigenen Immobilie verschulden sich die Hamburger immer stärker. Im Durchschnitt leihen sich Bauherren und Käufer rund doppelt so viel Geld von der Bank wie noch vor zehn Jahren. Das zeigt eine Auswertung des Hamburger Kreditvermittlers Dr. Klein. Hamburg steht dabei mit Abstand an der Spitze und weit über dem deutschen Bundesdurchschnitt: 524.520 Euro wurden in der Hansestadt 2021 durchschnittlich pro Immobilienkredit herausgegeben, in Gesamtdeutschland sind es 388.220 Euro.

Kredit in Hamburg: Welche Kriterien gelten bei der Bank?

Die stetig steigenden Kaufpreise waren lange auch finanzierbar – die Zinsen waren extrem niedrig, entsprechend hohe Kredite konnten selbst Normalverdiener schultern. Das aber ändert sich derzeit: „Das Zinsniveau hat sich von den absoluten Tiefständen des letzten Jahres deutlich entfernt“, sagt Haspa-Baufinanzierungsexperte André Janke zur MOPO. Dennoch sei das Niveau immer noch niedrig – und die Nachfrage nach Baufinanzierungen immer noch hoch. „Die eigene Immobilie ist für viele weiterhin der Lebenstraum und wichtiger Baustein der Alterssicherung.“

Welche Kriterien sind für die Bank bei einer Kreditvergabe wichtig? „Idealerweise bringen die Kunden 20 Prozent Eigenkapital mit, mindestens aber die Kaufnebenkosten“, so Janke. Entscheidend für die Kreditgewährung sein natürlich auch der von der Bank bemessene Wert des Objekts.

Kreditvergabe: Zunächst gibt’s eine Kostenrechnung

Eine pauschale Grenze für Kreditvergaben gebe es bei der Haspa nicht. Bei jedem Kredit würde zunächst eine Kostenrechnung aufgestellt „Wir achten darauf, dass sich unsere Kunden die Kreditrate nachhaltig leisten können. Dabei schauen wir nicht nur auf die aktuelle EIn- und Ausgabenseite, sondern auch, ob die Rate bei veränderten Bedingungen, wie zum Beispiel steigenden Zinsen, leistbar ist“, sagt der Experte.

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Zurück zu unserem Beispiel an der Osterstraße: Für 67 Quadratmeter große Neubauwohnungen werden rund 800.000 Euro aufgerufen. Ist das Wahnsinn oder tatsächlich ein realistischer Preis? „Eimsbüttel ist beliebt und die Osterstraße attraktiv“, sagt Frank Lösche, Berater beim Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein. Solche exorbitante Summen dort würden ihn nicht wundern.

Aktuelles Immobilienangebot in Eimsbüttel: 3 Zimmer für 800.000 Euro - oder mehr. Screenshot

Wohnen in Hamburg: Eimsbüttel als attraktiver Stadtteil

Diesen Eindruck bestätigt auch der Immobilienatlas der LBS von 2021. Auf der dort gezeigten Karte liegt Eimsbüttel bei Neubauten von Eigentumswohnungen deutlich in der oberen Preisklasse. Auf dem selben Niveau liegen unter anderem Lokstedt, Winterhude und Alsterdorf. Das war nicht immer so.

Der Stadtteil Eimsbüttel ist in der zweithöchsten Preisklasse für Eigentumswohnungen in Hamburg. LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG F+B GmbH

Im Durchschnitt kostet der Quadratmeter für eine neugebaute Eigentumswohnung inzwischen 7159 Euro – eine Zunahme von 44 Prozent im Vergleich zu 2016. Auffällig ist: Die Neubauten in der Osterstraße liegen ziemlich deutlich über diesem Wert.

Wer eine Wohnung kaufen möchte und ein kleineres Budget zur Verfügung hat, dem rät André Janke von der Haspa, sich südlich der Elbe umzusehen. „Mit einem durchschnittlichen Kaufpreis unter 4000 Euro pro Quadratmeter vergleichsweise günstig ist es beispielsweise in Rönneburg und Wilstorf.“ Auch in Umlandgemeinden wie Henstedt-Ulzburg, Quickborn, Jersbek und Delingsdorf sei das Preisniveau noch moderat. „Jedoch steigen aufgrund des geringen Angebots auch in günstigeren Lagen die Preise“, warnt der Haspa-Finanzierungsexperte.

Hamburg: Nur Erben können sich die Immobilienpreise noch leisten

Ob die Preise sinken, weil sich bei höheren Zinsen weniger Menschen für die Immobilien interessieren? Da wagt Finanzierungsexperte Lösche keine Prognose. „Das wird eine spannende Entwicklung.“ Klar ist: Selbst Leute mit sehr guten Verdiensten haben aktuell Mühe, soviel Eigenkapital anzusparen, dass es für mehr als die Nebenkosten reicht. Lösche: „Für Menschen mit Durchschnittseinkommen ist der Immobilienerwerb aus eigener Kraft, ohne Erbschaft, kaum mehr zu schaffen.“

Wer nichts erbt und normal verdient – für den ist in weiten Teilen Hamburgs der Traum von der eigenen Immobilie schlicht ausgeträumt.