Investor kauft 400 Wohnungen: „Sind Sie ein Immobilien-Hai?“

Knapp 400 Wohnungen hat das Immobilien-Unternehmen d.i.i Invest aus Wiesbaden in Horn, Lokstedt und Eppendorf zum Jahreswechsel erworben. Kommt hier der nächste Immobilienhai, der das schnelle Geld wittert und nach Luxussanierung teuer weiterverkauft? Die MOPO sprach mit d.i.i-Vorstand Frank Wojtalewicz über Miet-Erhöhungen, energetische Sanierung und Eigentumswohnungen.

MOPO: Herr Wojtalewicz, sind Sie ein Immobilien-Hai, der schnelle Gewinne anstrebt?

Frank Wojtalewicz: Nein. Wir sind ein mittelständisches Unternehmen und an langfristigen Mietverhältnissen interessiert. Und wir halten unsere Immobilien in der Regel auch über einen langen Zeitraum.

Haben Sie sich Ihren fast 400 neuen Mietern denn schon vorgestellt?

Ja, natürlich. Wir haben gleich Kontakt aufgenommen. Wir machen auch Mieterversammlungen, derzeit natürlich digital. Und in unseren Mieterbüros gibt es Beratungsstunden für Mieter.

Wiesbadener Investor kauft 400 Wohnungen in Hamburg

Wojtalewicz, Vorstand der d.i.i. aus Wiesbaden erklärt, wieso er ein sozialer Vermieter ist. d.i.i. Invest

Und? Merken Sie die große Skepsis von Mietern gegenüber neuen Eigentümern?

Ja, das haben wir schon gemerkt. Aber die Mieter müssen sich keine Sorgen machen.

Ihr Unternehmen wirbt aber damit, dass es Wohnungen mit großem Wertsteigerungs-Potenzial kauft und saniert. Das klingt nach steigenden Mieten.

Die Wohnungen sind aus den 30er und 70er Jahren. Wir werden sie auf jeden Fall energetisch sanieren müssen. Aber wir streben bei allen Bauprojekten an, dass die Erhöhung der Kaltmiete durch die Senkung der Nebenkosten ausgeglichen wird.

Auch in der Stengelstraße hat d.i.i Wohnungen gekauf. Patrick Sun

Diese Rechnung geht aber am Ende bei vielen Mietern oftmals nicht auf. Wie wollen Sie das schaffen?

Zum einen kaufen wir gezielt Wohnquartiere mit 100 bis 200 Einheiten. Denn dann rechnen sich energetische Maßnahmen eher. Und wir haben Spezialisten, die sich mit dieser Materie auskennen. Zum anderen haben wir auch eine Sozialcharta.

Was steht da drin?

Unter anderem, dass wir garantieren, dass die Miete durch solche Sanierungen maximal um 1,80 Euro pro Quadratmeter in drei Jahren steigt. Und Bestandsmieter, die das 70. Lebensjahr erreicht haben oder eine körperliche Behinderung nachweisen können, haben eine lebenslange Wohngarantie.

Hamburg: d.i.i verkauft Eigentumswohnungen in Barmbek

Wie sieht es bei Neuvermietung aus?

Da sieht es natürlich anders aus. Aber wir haben ein Interesse daran, unsere Mieter zu halten. Das stabilisiert auch das Wohnumfeld. Wer länger dort lebt, fühlt sich auch verantwortlicher.

Was für energetische Sanierungen stehen denn an?

Das prüfen wir gerade. Vielleicht setzen wir Geothermie ein und Blockheizkraftwerke sind eine Option. Oft natürlich auch Wärmedämmung und Fenster. Aber direkt in die Wohnungen gehen wir eher nicht. Es sei denn, ein Mieter zieht gerade aus. Und wir bieten den Mietern an, in einen Vertrag für grünen Strom einzusteigen, den wir abgeschlossen haben.

In der Weddestraße hat d.i.i auch Wohnungen gekauft, die jetzt energetisch saniert werden. Patrick Sun

Werden Sie einen Teil der Wohnungen in Eigentum umwandeln?

Das kann sein, machen wir aber wenig und eher, wenn es schon Leerstand gibt. Bei den jetzt erworbenen Quartieren liegt der nur bei zwei Prozent.

Guckt man auf die Internet-Seite der d.i.i in Hamburg, stehen da aber ganz schön oft Verkäufe. In Barmbek Nord etwa eine Wohnanlage mit 54 Wohnungen als Anlageobjekt.

Jährlich kaufen wir 3000 bis 4000 Wohnungen und haben einen Bestand von derzeit 13.000 Wohnungen in der Verwaltung. Das zeigt, dass wir in Relation gesehen wirklich nur sehr selten einzelne Wohnungen verkaufen. 

Behalten die Bestandsmieter in solchen Fällen denn den Schutz Ihrer Sozialcharta?

Die Sozialcharta gilt dann in Teilen weiter, zum Beispiel beim erweiterten Kündigungsschutz. Aber noch einmal zum Thema Eigentumswohnungen: Grundsätzlich finde ich, dass die Diskussion um Eigentum in die falsche Richtung geht.

Inwieweit?

Es ist doch gut, wenn Menschen Wohneigentum erwerben. Wer das macht, hat im Alter mehr Vermögen und andere Werte aufgebaut.

„Wohnungen in Hamburg zu kaufen lohnt sich weiterhin“

Aber so wie die Preise anziehen, können viele sich das nicht mehr leisten.

Ja, die Preise sind deutlich gestiegen. Aber die Zinsen sind niedrig, die Inflation bleibt uns noch einige Jahre erhalten und Wohnraum bleibt knapp. Daher ist es vernünftiger, in Sachwerte zu investieren, als an der Börse zu spekulieren.

Wieso haben Sie sich überhaupt für diesen Kauf in Hamburg entschieden?

Wir haben bereits 850 Wohnungen in der Hansestadt und bauen auch neue Wohnungen hier. Hamburg ist ein attraktiver Standort mit einer guten Durchmischung. Und die Verantwortlichen haben verstanden, dass dringend Wohnungen gebaut werden müssen. So ist der Umgang mit den Behörden hier auch sehr vernünftig.

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Sind solche Käufe wie die 400 Wohnungen eine seltene Gelegenheit?

Nein. Der Transaktionsmarkt wächst natürlich. Aber umkämpft sind vor allem Neubau-Immobilien und junge Baujahre. Wir operieren im mittleren Wohnungssegment der 60er bis 80er Jahre und führen dort energetische Bausanierung durch. Denn im Bestand wird tatsächlich seit Jahren immer weniger saniert.

Wie kann das sein? Das ist doch auch unter Klimawende-Aspekten dringend nötig.

Energetische Sanierung ist wegen der ganzen Auflagen und Vorgaben sehr kompliziert geworden. Es ist so viel zusätzliche Technik nötig, dass es Spezialisten braucht.