Experte erklärt: Darum könnten die Immobilienpreise in Hamburg sehr bald fallen

Wohnungen und Häuser werden immer teurer. Wer sich jetzt ein Eigenheim leistet, verschuldet sich oft über Jahrzehnte. Gleichzeitig warnen Experten vor einem überhitzten Markt. Sind wir schon längst in einer Immobilienblase? Viele Hamburger fragen sich: Jetzt kaufen, bevor es noch teuer wird? Oder lieber warten, bis die drohende Blase platzt? Der Immobilien-Experte Jochen Möbert gibt Antworten.

Ein knappes Angebot, billige Kredite und eine hohe Nachfrage treiben die Immobilienpreise deutschlandweit in die Höhe. Seit 2004 sind Einfamilienhäuser im Schnitt um mehr als 60 Prozent teurer geworden, bei Eigentumswohnungen sind es sogar 90,7 Prozent. Und die Corona-Krise hat den Boom sogar noch befeuert. Innerhalb von nur sechs Monaten in 2021 stiegen die Immobilienpreise in Hamburg laut dem Baufinanzvermittler „Baufi24“ um mehr als zehn Prozent.

Immobilienboom in Deutschland: Experten warnen vor einer Blase

Die Geld- und Steuerpolitik, die schon vorher locker war, wurde während der Pandemie noch einmal massiv ausgeweitet, wodurch das volkswirtschaftliche Gesamtvermögen in Deutschland nicht geschrumpft sei, erklärt Jochen Möbert, Immobilienexperte und Volkswirt bei „Deutsche Bank Research“, der MOPO. Deutschland sei aus wirtschaftlicher Sicht einigermaßen gut durch die Krise gekommen. Institutionelle und internationale Investoren und private Haushalte – sie alle drängen auf den Immobilienmarkt.

Jochen Möbert von Deutsche Bank Research Martin Joppen Photographie

Aber wie lange geht diese Spirale noch so weiter? Die Bundesbank und das Berliner Forschungsinstitut „Empirica“ warnten bereits vor Immobilienblasen in deutschen Städten, jüngst hat sich auch die Europäische Zentralbank (EZB) besorgt über die Entwicklung auf dem europäischen Häusermarkt geäußert. Der Markt sei gewachsen und die Preise seien rasant gestiegen – aber die Vergabestandards für Hypothekendarlehen nicht verschärft worden, so die Experten. Es gebe jetzt vermehrt das Risiko von Preiskorrekturen.

Immobilien-Experte Möbert: Wir haben keine Blase

Auch Möbert glaubt, dass bald der Höhepunkt der deutschen Immobilienpreise erreicht wird – eine Immobilienblase sieht die „Deutsche Bank Research“ aber nicht. „Ein Großteil des Preisanstiegs in den vergangenen zwölf Jahren war das Wettmachen einer massiven Unterbewertung gemessen an der Wirtschaftskraft und den Einkommen in Deutschland“, sagt er. Zwar erwarte er, dass der Anstieg noch in diesem Jahrzehnt ende – der aktuellen Prognose zufolge könnte der Gipfel sogar schon 2024 erreicht sein. Einen „massiven Preisrückgang“ werde es aber nicht geben, sondern lediglich eine „Preisdelle“.

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Etwa über drei Jahre lang könnten die Preise um rund fünf Prozent fallen. Anschließend könnten sie wieder steigen, aber deutlich langsamer als in den vergangenen Jahren. „Aber diese Prognose werden wir verfeinern und bei Bedarf aktualisieren“, betont Möbert.

Die Hauptgründe für einen Preis-Dämpfer: Das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage verbessere sich, weil mehr neuer Wohnraum fertiggestellt werde und sich das Bevölkerungswachstum durch weniger Zuwanderung verlangsame. Auch veränderte Bewertungsparameter – wie etwa längerfristig steigende Zinsen oder Risikoprämien – und regulatorische Maßnahmen könnten Investitionen in den Häusermarkt unattraktiver machen. Hier spielt auch die Klimapolitik mit massiven Investitionen in die Energieeffizienz eine Rolle.

Immobilien in Hamburg: Preisdelle noch vor 2024?

In Hamburg könnten die Preise aufgrund der „guten Wohnungspolitik und der relativen starken Ausweitung des Neubaus“ sogar schon früher als 2024 sinken. „Allerdings sind in Hamburg jüngst die Mieten kräftig gestiegen. Sollte dieser Anstieg nicht nur temporär sein, dann müssten wir unsere Einschätzung wohl korrigieren“, schränkt Möbert ein.

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Sollten interessierte Häuserkäufer also noch ein paar Jahre abwarten, um dann ein Schnäppchen zu schießen? Eher nicht: „Wenn unsere Erwartung korrekt ist, dann steigen die Preise in den nächsten Jahren weiter und im Anschluss erleben wir lediglich eine Preisdelle, das Warten wird daher kaum belohnt werden“, so Möbert.