Jahrelang waren die Indexmieten im Grunde ein akzeptabler Deal für Mietende und Vermietende gleichermaßen, zumindest wenn beim Grundpreis die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wurde. Nun aber erreichen die MOPO immer häufiger verzweifelte Mails und Anrufe von Leser:innen. Denen Erhöhungen von zehn Prozent oder mehr ins Haus trudeln. Und die die blanke Angst packt: Wir können uns das jetzt schon oder bald nicht mehr leisten, wo sollen wir denn dann hin? Das Problem: Meist ist rein rechtlich wenig zu machen. Der Chef des Mietervereins zu Hamburg hat hier dennoch ein paar Tipps, wie Sie am besten bei so einer Schocknachricht vorgehen. Und wo manchmal doch Lücken im Vertrag sind, die die Vermieterin vielleicht übersehen hat.
Zwei Besonderheiten hat der Indexmietvertrag: Erstens ist er nicht an den Mietenspiegel gekoppelt, das ist mit ein Grund, warum immer mehr Vermietende auf diesem Modell bestehen. Nur beim ersten Abschluss eines Index-Mietvertrags müsse die Mietpreisbremse eingehalten werden, also dürfe die örtliche Vergleichsmiete nicht um mehr als zehn Prozent überschritten werden, sagt Mietervereinschef Rolf Bosse.
Und zweitens steigt die Indexmiete im gleichen Maße wie die allgemeine Teuerungsrate. Das waren in den vergangenen Jahren meist so ein, zwei Prozent. Die Mieterhöhung war gut berechenbar und für die Mietenden meist kein riesiger Schock. Und die Vermietenden konnten Rechnungen von Handwerksbetrieben, die regelmäßig stiegen, auch bezahlen. Aber nun? Kämen auf Haushalte mit mittleren oder niedrigen Einkommen nicht nur erhöhte Kosten für Heizung, Wasser und Lebensmittel zu, sondern noch zusätzlich oben drauf saftige Mieterhöhungen, so Bosse.
Tipp 1: Auf Kulanz setzen – und auf Argumente!
Da in den meisten Fällen – mit einigen Ausnahmen – juristisch wenig zu machen ist, bleibt manchmal nichts anderes, als auf guten Willen der Vermietenden zu hoffen. „Eine erfolgversprechende Strategie wäre, freundlich darzulegen, welche Belastung die Mieterhöhung für die Mieter:innen ist“, so Bosse. Sinnvoll sei auch der Hinweis, dass die Kosten für die Vermietung nicht so sehr wie der Index gestiegen sind. „Denn Treiber des Index sind die Energiekosten, und die werden über die Nebenkosten direkt weiter gegeben.“ Ein möglicher Richtwert, den man vorschlagen könne, und mit dem die Zusatzkosten für Vermietende ebenfalls weitestgehend gedeckt werden: 3,5 Prozent mehr. Dies hat zuletzt auch Hamburg als Kappungsgrenze vorgeschlagen und in den Bundesrat eingebracht.
Tipp 2: Ursprungsmiete beachten!
Falls die Vermieterin wegen hoher Vormiete, Erstbezug oder aus anderen Gründen einen Preis verlangen durfte, der deutlich über dem von der Mietpreisbremse festgelegten Betrag liegt, dann ist meist wenig zu machen. Denn so sollen nach dem Willen des Gesetzgebers die Rechte und Einnahmen der Vermietenden geschützt werden. Anders liegt der Fall aber, wenn Sie selbst oder aber die vorherige Mietpartei die ersten mit hoher Ausgangsmiete und Indexvertrag sind oder waren. Zumindest, wenn die Mietpreisbremse zu dem Zeitpunkt bereits galt. „Wenn man einen Vertrag abschließt, ist die Klärung der zulässigen Miete mit einigem Aufwand verbunden“, sagt Bosse. Aber im Zweifel lohne es sich, weil die Ausgangsmiete eventuell zu hoch war. Wie auch bei unwirksamen Klauseln (s.u.) gelte: „Also, immer gut aufpassen und im Zweifel beim Mieterverein nachfragen“, so Bosse.
Tipp 3: Auch auf Klauseln achten!
„Unwirksam ist eine Klausel, wenn sie z.B. nur eine Anpassung bei einem Anstieg des Index vorsieht“, so Bosse weiter. Zwar sei nicht mit einem fallenden Index zu rechnen (nur mit langsamerem Anstieg), aber theoretisch müsse die Klausel auch Veränderungen nach unten zulassen. „Unwirksam ist die Klausel auch, wenn sie suggeriert, die erste Anpassung dürfte vor Ablauf eines Jahres stattfinden. Das kann man aus manchen Klauseln herauslesen.“ Denn: Die Erhöhungen sind immer erst nach Ablauf eines ganzen Kalenderjahres möglich. Auch hier gelte: Im Zweifel beim Mieterverein checken lassen!
Tipp 4: Politisch Druck ausüben!
Wie schon erwähnt: Hamburg bemüht sich derzeit um eine Kappungsgrenze. Das Problem: Bundesjustizminister Marco Buschmann weigert sich bislang beharrlich, das Thema anzugehen. Er sehe „keinen Bedarf“, heißt es nur lapidar. Daher der weitere Tipp vom Mietervereins-Chef: „Darüber hinaus könnten betroffene Mieter:innen ihre FDP-Politiker:innen vor Ort ansprechen, was sich deren Parteispitze in der Regierung eigentlich denkt, wer sie nächstes Mal wählen soll. Mieter:innen jedenfalls nicht.“
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Anm. d. Red: Die Organisation Campact sammelt derzeit übrigens Unterschriften, um Justizminister Buschmann dazu zu bringen, die Indexmieten doch nochmal auf den Prüfstand zu bringen.
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