Diese drastische Entwicklung zeigt, warum der Elbtower eine Ruine bleiben könnte

Während der Wohnraum in Hamburg immer knapper wird und die Mieten teils in astronomische Höhen steigen, stehen gleichzeitig hunderttausende Quadratmeter in der Hansestadt leer: Seit Corona und Homeoffice ist die Nachfrage nach Büros bereits gesunken, brach im vergangenen Jahr aber drastisch ein. Könnte man die leeren Flächen also umwandeln? Ja, davon ist ein Projektentwickler überzeugt – aber nur unter bestimmten Bedingungen. Und was bedeutet die Büro-Krise für die Elbtower-Ruine in der HafenCity?

„Homeoffice hat den Büroflächenbedarf nachhaltig verändert“, sagt Sascha Hanekopf von der Gewerbeimmobilien-Agentur Colliers. Zusammen mit Tobias Kasner vom Projektentwickler Garbe, Peter Axmann von der Hamburg Commercial Bank (HCOB) und Jörn Stobbe vom Projektentwickler Becken stellte er am Mittwoch die Aussicht für Hamburgs Immobilienmarkt in diesem Jahr vor.

Immobilien in Hamburg: Schlechte Aussichten für Büros

Besonders schlecht sieht es demnach bei den Büros aus: 588.000 Quadratmeter stehen in Hamburg aktuell leer. Das sind 11,3 Prozent mehr als im vergangenen Jahr. Gleichzeitig wurden von Januar bis April 2024 gerade einmal 26.600 Quadratmeter neue Bürofläche fertiggestellt – über die Hälfte weniger als im Vorjahresvergleich. Denn die Investoren sind zurückhaltend. Hanekopf zieht zur Verbildlichung noch einen weiteren Vergleich: Im Jahr 2022 wurden in Büroflächen insgesamt vier Milliarden Euro investiert, im vergangenen Jahr waren es nur 1,3 Milliarden.

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„Einzig bei zentralen Lagen ist die Nachfrage weiterhin hoch“, so Hanekopf. „Dazu gehören die Innenstadt, aber auch Ottensen, Sternschanze und St. Pauli.“ Daran werde sich auch vorerst nichts ändern.

Hamburg: Können Büros in Wohnungen umgebaut werden?

Was passiert also mit den ganzen leeren Büros in den eher unbeliebteren Lagen? Die hessische Stadt Offenbach macht es vor: Dort werden die alten Siemens-Türme aktuell zu Studenten-Wohnheimen umgebaut. „Das könnte ich mir auch in Hamburg vorstellen, allerdings eignen sich nicht alle Büro-Immobilien dafür“, erklärt Jörn Stobbe. „Manche sind beispielsweise zu tief gebaut oder mit der Belichtung wird es kompliziert.“ Konkrete Beispiele in der Hansestadt nennt er nicht.

Stobbe hat währenddessen einen anderen Vorschlag, wie das Wohnen in Hamburg in Zukunft wieder günstiger werden könnte. Er nennt es „serielles Wohnen“. Vereinfacht gesagt bräuchte es ein Standard-Haus, das praktisch immer wieder aufgebaut wird. „Wenn ich zehn davon baue, ist es immer noch teuer. Wenn ich 10.000 davon baue, wird es schon günstig“, rechnet Stobbe vor. „Dadurch spare ich immense Plan- und Baukosten.“

Bürokrise: Was wird eigentlich aus Hamburgs Elbtower?

Ein ganz besonderes Hamburger Bürogebäude, das ebenfalls von der Krise betroffen sein könnte, ist der zweifelhaft berühmt gewordene, halbfertige Elbtower in der HafenCity. Dort stehen die Kräne auf der Baustelle seit der Insolvenz der Signa im Oktober 2023 still. Aktuell sucht der Insolvenzverwalter einen neuen Investor.

„Das wird nur mit einem Club aus Investoren und Finanzierern funktionieren“, ist Stobbe überzeugt. „Dazu würde ich mir wünschen, dass es auch Rückenwind von der öffentlichen Hand gibt. Dann halte ich eine Realisierung für möglich.“

Bürokrise: Wer könnte die Büros im Elbtower mieten?

Aber selbst wenn der Elbtower fertig gebaut wird – will dann überhaupt noch jemand die vielen Büros mieten? Die HCOB, die die Signa noch als „ersten großen Mieter“ vorgestellt hatte, war im Februar immerhin vom Vertrag zurückgetreten. Auf 11.000 Quadratmetern sollte im Turm der neue Hauptsitz der Bank entstehen.

„Als laufender Bank-Betrieb mit 1000 Mitarbeitern konnten wir nicht das Risiko eingehen, vor einem nicht-fertigen Gebäude zu stehen“, sagt Peter Axemann von der HCOB jetzt.

Das sei ein logischer Schritt gewesen angesichts der Unsicherheit, so Stobbe. „Aber wenn es dann tatsächlich weitergeht, dann ist die HafenCity auch für internationale Mieter ein interessanter Standort.“ Klingt nach einem Ja zu Elbtower-Büros. Allerdings: Um all das zu schaffen, müsse seiner Ansicht nach im nächsten halben Jahr unbedingt Bewegung in die Sache kommen. Ansonsten bleibt das Szenario einer jahrelangen Elbtower-Ruine durchaus realistisch.