Die Wohn-Bombe: Jetzt kommt der nächste Kosten-Schock auf Hamburgs Mieter zu

Die Mieten sind in Hamburg erneut um mehr als vier Prozent gestiegen. Das belegt eine Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft. Gleichzeitig stagniert der soziale Wohnungsbau und jetzt platzt die nächste Bombe: Die Nebenkosten explodieren aktuell. Und das liegt nicht nur an den Energiepreisen, wie eine aktuelle Erhebung belegt. Mehrere Hundert Euro im Jahr dürften nochmal extra pro Wohnung auf die Mieter umgelegt werden. Warum die zweite Miete immer teurer wird, wie Hamburg im Vergleich zu anderen Städten dasteht – und was der Hamburger Senat jetzt plant.

Wie teuer die sogenannte zweite Miete tatsächlich ist, hängt entscheidend vom Wohngebäude und seinem Baujahr ab. Aber auch Treppenhaus- und Gartenpflegekosten, Fahrstühle und Gebäudetechnik treiben die Preise in die Höhe.

Selbst bei einer nagelneuen Wohnung mit optimaler Isolierung und neuster Heizungsanlage kommen beispielsweise in den Eidelstedter Höfen bei 1220 Euro Kaltmiete (76 Quadratmeter) noch 300 Euro Nebenkosten drauf – darunter allein 130 Euro für Heizung und Warmwasser.

Wie eine aktuelle Studie im Auftrag der „d.i.i. Invest“ belegt, sind die Abschlagszahlungen für warme Nebenkosten innerhalb dieses Jahres um 48 Prozent gestiegen. Für Wohnungen, die mit Gas beheizt werden, stiegen sie sogar um 56 Prozent. Ermittelt wurden die Werte auf Basis von inserierten Mietwohnungen. Dabei steht Hamburg mit Abschlagszahlungen von 1,50 Euro pro Quadratmeter gar nicht so schlecht da. München, Stuttgart und Köln sind noch teurer, Berlin und Frankfurt gleichauf. Auch im Bundesländervergleich liegt Hamburg im Mittelfeld, Schleswig-Holstein ist besonders teuer.

Miete in Hamburg: Nebenkosten steigen stark

Das bedeutet für eine 75-Quadratmeter-Wohnung jährliche Mehrkosten von durchschnittlich 506 Euro. Für Wohnungen mit besonders hohen Abschlagszahlungen können Mehrkosten von bis zu 900 Euro auftreten. In Wohnungen, die mit Gas beheizt werden, haben sich die Abschlagszahlungen für die warmen Nebenkosten im Falle einer 75-Quadratmeterwohnung um durchschnittlich 568 Euro erhöht.

Auch die „kalten“ Nebenkosten steigen aktuell. Laut Studie haben sie seit 2018 um 40 Cent pro Quadratmeter zugelegt. Also fast 30 Euro pro Monat bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung. So legen insbesondere Hausmeister- und Gartendienste und Fahrstuhlreparatur deutlich höhere Kosten an und die sind größtenteils auf Mieter umlegbar.

Die Experten vom Institut der Deutschen Wirtschaft gehen davon aus, dass die Energiepreise nicht wieder sinken werden, oder jedenfalls über dem Niveau von 2021 bleiben. Das hat allerdings auch einen positiven Effekt: Es erhöht die Anreize für energetische Modernisierungen wie neue Fenster, neue Heizungsanlagen und Wärmedämmung. Und da hat Hamburg sich viel vorgenommen.

Klimawende: Hamburger Mietshäuser nur ein Drittel saniert

Denn in der Stadt sind ein Drittel der Mietshäuser nicht oder nur gering saniert. Diese 87.000 Wohngebäude müssen laut Senat in jedem Fall bis 2045 energetisch saniert werden. Ein weiteres Drittel ist nur teilweise saniert. Besonders dringend ist der Handlungsbedarf bei den Baualtersklassen von 1949 bis 1978, sonst wird das mit der Klimawende nix. Gleichzeitig sollen aber natürlich die Mieten nicht zu sehr steigen.

Hamburg, Berlin, München: Überall steigen die Mieten und Nebenkosten stark an (Symbolbild). Imago

Eine Zwickmühle. Die Stadt will sich nicht auf Bundesmittel verlassen, sondern nun die eigenen Fördermittel deutlich ausweiten und in den kommenden vier Jahren zusätzlich 210 Millionen Euro zur Verfügung stellen.

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Leider steigen auch die Mieten in Hamburg weiter, allerdings deutlich weniger als in ländlichen Regionen wie Mecklenburg-Vorpommern und in Brandenburg: Hier stiegen die Angebotsmieten im dritten Quartal dieses Jahres im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um etwa zehn Prozent. In Hamburg sind es 4,3 Prozent. Besonders dort, wo Mieten bisher noch günstig waren, sind die Preise stark gestiegen.

Hohe Inflation und Bauzinsen belasten den Markt

Zwei Faktoren treiben diese Mietpreis-Entwicklung. IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. „Zum einen versuchen Vermieter, die hohe Inflation über Mieteinnahmen zumindest teilweise zu kompensieren.“ Zum anderen steigt die Nachfrage auf dem Mietenmarkt, weil Menschen, die eigentlich eine Wohnung kaufen wollten, jetzt doch wieder mieten, weil die Bauzinsen so gestiegen sind. Diese höhere Nachfrage lässt die Mietpreise weiter steigen.

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Für Mieter sind es also besonders schwere Zeiten: Neben den Mieten steigen auch die Nebenkosten enorm, eine Entlastung ist kaum abzusehen. Damit sich im Mietmarkt die Lage entspannt, müsste mehr gebaut werden. Tatsächlich passiert aber aktuell das Gegenteil: Projekte werden auf Eis gelegt oder storniert, Bauflächen sogar zurückgegeben. „Das Bauvolumen im Neubau sinkt in den nächsten zwei Jahren um 60 Prozent“, prophezeit BFW-Präsident Dirk Salewski anhand von Umfragen unter den 1600 Mitgliedsunternehmen des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen.