Auch in Hamburg: Bald müssen die ersten ihre Wohnungen wieder verkaufen

Die Zeit unter der Ein-Prozent-Marke ist vorbei: Die Bauzinsen steigen schneller als erwartet, noch in diesem Sommer wird laut Experten die Drei-Prozent-Marke bei Hypotheken-Darlehen erreicht. Damit verteuert sich der Kauf von Wohnungen und Häusern deutlich. Und wer die höheren Zinsen nicht zahlen kann, muss seine finanzierte Immobilie wieder verkaufen. Aber schreckt das die Hamburger wirklich ab? Oder steigen die Immobilienpreise trotzdem weiter? Die MOPO fragte bei Experten nach.

„Der Immobilienmarkt ist wie eine donnernde Dampflok“, sagt Makler René Müller, Immobilienökonom von Bauwerk Hamburg. „Sie wird jetzt durch steigende Zinsen keine Vollbremsung hinlegen, aber es ist weniger Kohle im Kessel und sie wird langsamer.“ So werde es wohl zu einer Dämpfung der Preise kommen. Doch dieser etwas sinkende Nachfrage-Effekt entsteht vor allem durch junge Familien in der Altersgruppe Mitte 20 bis Mitte 30. „Für sie nimmt einfach die Erschwinglichkeit für den Kauf einer Immobilie ab.“

Wohnung kaufen in Hamburg: Sinken endlich die Preise?

Für das ältere Ehepaar aus Hummelsbüttel, das seinen Walmdach-Bungalow verkauft, um sich dafür eine schicke Wohnung in zentraler Lage zu kaufen, ändert sich hingegen kaum etwas. Auf ihre Entscheidungen würden sich nämlich die steigenden Zinsen kaum auswirken.

Überall in Hamburg wird gebaut, auch an einigen begehrten Lagen an Kanälen. Imago

Es kommt aber nicht nur zu einer sinkenden Nachfrage, sondern womöglich auch zu einem sinkenden Angebot an Immobilien. Und zwar durch den Krieg in der Ukraine. Müller: „Krieg macht Angst und deshalb werden Verkäufer stärker an ihren Immobilien festhalten.“ Niemand lege jetzt gerade Wert darauf, zu verkaufen und dann einen Batzen Geld auf der Bank zu haben.

Inflation und Negativzins: Immobilienkauf bleibt attraktiv

Insbesondere bei der aktuellen Inflation von um die sieben Prozent sei das keine rosige Aussicht. „Deshalb werden noch weniger Wohnungen und Häuser auf den Markt kommen und es wird noch krampfiger sein, eine geeignete Immobilie zu finden.“

Hinzu kommt der nicht zu unterschätzende Faktor der Negativzinsen. Mittlerweile erheben laut Verivox-Vergleich 450 Banken in Deutschland Strafzinsen auf Giro- und Tagesgeldkonten bei ihren Kunden. Sie liegen um die 0,5 Prozent. „Das könnte einen Teil der Kunden weiter in Sachwerte wie Wohnungen drängen“, sagt Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg.

Baustoff-Mangel könnte Wohnungsbau drosseln

Das würde dann wiederum die Nachfrage befeuern und Druck auf die Preise machen. „Gleichzeitig kann es auch noch zu einem Rückgang der Bautätigkeit kommen“, so Krolzik. Nämlich wegen der aktuellen und zu erwartenden Rohstoff-Knappheit auf dem Bau. Bauträger können daher weniger Wohnungen fertigstellen. „Das entspannt den Markt natürlich gar nicht.“

Auch die binnen kürzester Zeit vergriffene KfW-Förderung bremse den Wohnungsbau. Mitte April war nach nur drei Stunden eine Summe von einer Milliarde Euro Fördergelder der KfW für energieeffizientes Bauen ausgeschöpft. Nur 6500 Anträge konnten angenommen werden. „Größere Bauherren sind aber auf diese Förderung angewiesen, um zu bauen“, so Krolzik.

Der Experte der Verbraucherzentrale summiert: „Im Moment steigen die Immobilienpreise in Hamburg und im Umland weiter. Ob die Nachfrage durch steigende Bauzinsen wirklich sinkt, das bleibt abzuwarten.“ Ein solcher Effekt mache sich wahrscheinlich erst mit großer Verzögerung bemerkbar. „Nämlich wenn Immobilien verkauft werden müssen, weil bei Käufern die Anschluss-Finanzierung durch höhere Zinsen scheitert.“

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Das Immobilien-Portal ImmoScout24 rechnet in den nächsten zwölf Monaten definitiv mit weiterhin steigenden Angebotspreisen in Hamburg. Bei Bestandswohnungen um acht Prozent, bei Neubau um zehn Prozent. Trotz steigender Finanzierungskosten. Allerdings weiß Immoscout natürlich nicht, ob die Verkäufer ihre Preise dann auch wirklich durchsetzen oder gedrückt werden können.

Laut offiziellem Immobilienmarkt-Bericht der Stadt Hamburg waren Eigentumswohnungen 2021 um 15 Prozent teuer, als im Jahr davor. Eine Neubauwohnung in mittlerer Lage mit Fahrstuhl und Einbauküche kostete 7400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, eine gebrauchte Eigentumswohnung kostete durchschnittlich 6200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Eine Entwicklung, die sich laut Baufinanzierer Dr. Klein im ersten Quartal 2022 fortgesetzt hat.