Bauboom in den Elbvororten: Das Ende der Villen und großen Gärten

Einige Prachtbauten sind von weithin sichtbar und prägen die Elbvororte, andere sind in großen Parkanlagen versteckt, so dass sie kaum jemand zu Gesicht bekommt. Doch die Zeit der herrschaftlichen Villen und großen Gärten ist auch in Blankenese, Nienstedten und Othmarschen vorbei. „Große Villen werden gar nicht mehr gebaut“, sagt Immobilien-Fachmann Christian Kröncke. „Und auch große Gärten sind nicht mehr gewünscht.“ Die Folge: Verkaufte Häuser werden oft abgerissen und mit Mehrfamilienhäusern und Stadtvillen bebaut.

Gerade berichtete die MOPO über den Verkauf der Augstein-Villa am Elbhang in Nienstedten. Das in die Jahre gekommene Landhaus aus den 30er Jahren soll womöglich abgerissen und das Grundstück mit mehreren Gebäuden bebaut werden. Platz genug ist auf dem riesigen Parkgelände. Aber würde das nicht erneut das Gesicht der Elbvororte verändern, wenn hier verdichtet würde? Noch ist nicht klar, was der Investor will. Doch laut Insidern müsste er eine gewaltige Befreiung vom geltenden Baurecht bekommen, um diese Pläne durchzusetzen.

Dass eine herrschaftliche Villa für Neubauten abgerissen wird, passiert nicht so oft. Aber der Bauboom in Hamburg macht auch vor den grünen Stadträndern nicht halt. Insbesondere in Blankenese sind in den vergangenen Jahren viele Häuser verkauft und abgerissen worden – noch deutlich mehr als in Nienstedten und Othmarschen.

Hamburger Elbvororte: Zeit der großen Villen ist vorbei

Mehr als ein Viertel der Menschen, die dort wohnen, sind älter als 65 Jahre. Aber das ändert sich seit einigen Jahren deutlich. „Mittlerweile ziehen ganz viele junge Familien, die es sich leisten können, in die hochpreisigen Villengebiete“, so Christian Kröncke. Oftmals mit drei oder vier Kindern.

Diese Villa nach historischen Vorbildern ist ein Neubau von Grell und Kröncke. / Florian Quandt

Christian Kröncke und Bastian Grell sind Geschäftsführer von Grell und Kröncke. Als Bauträger und Investor realisieren sie Projekte von Othmarschen bis Sülldorf. Wenn sie Häuser kaufen, wird nur selten saniert. In der Regel reißen sie ab und bauen unter anderem Stadtvillen (Doppel- und Reihenhäuser) für Familien. „Das Publikum, das sich sonst lieber Eppendorf und Winterhude wünschte, zieht jetzt auch nach Blankenese ins Grüne.“

Blankenese: Mehr Stadtvillen für junge Familien

Große Villen mit 500 bis 1.000 Quadratmetern würden heute in den Elbvororten eigentlich gar nicht mehr gebaut. „Eine neue Villa hat heute eher 300 Quadratmeter“, so Kröncke. Doppelhäuser und Stadtvillen in den Elbvororten liegen bei 200 Quadratmetern. Für so eine moderne „kleinere“ Stadtvilla zahlen Familien dann aber trotzdem an die 2,5 Millionen Euro.

„Die Gärten müssen auch nicht mehr so groß sein. Ein schönes Stück Rasen, eine große Terrasse und das Grundstück möglichst gut belichtet“, fasst Kröncke die Wünsche zusammen. „Unsere Kunden haben eine hohe Affinität zum Urlaub, da verliert ein großer Garten an Bedeutung.“ Zudem seien viele auch nicht bereit, für einen größeren Garten überproportional viel zu bezahlen.

Diese Collage zeigt das Bestandsgebäude und den geplanten Neubau in der Dockenhudenstraße 19 in Blankenese. Quandt/hfr

Denn diese Vorliebe zu kleineren Häusern und Gärten liegt natürlich auch an den explodierenden Preisen. Die Quadratmeter für Immobilien liegen laut LBS-Immobilienindex in den Elbvororten mittlerweile bei mehr als 8000 Euro. Da muss Kröncke lachen: „Also unter 10.000 Euro pro Quadratmeter sind heute in der Regel keine Bestandsimmobilien in den Elbvororten zu erhalten.“ Von Neubau ganz zu schweigen.

Da ist es naheliegend, ein Grundstück zu teilen, oder mehr Quadratmeter auf die Fläche zu setzen. Von Erben muss meist schon notgedrungen verkauft werden, weil die Immobilien so teuer geworden sind, dass mehrere Erben kaum in der Lage sind, einander auszubezahlen.

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Leider entstehen beim Neubau dann auch oft Gebäude, die ursprünglich nicht in die Elbvororte gepasst haben. Kröncke betont, dass es ihm und seinem Partner wichtig sei, Neubau mit Stil und Augenmaß zu realisieren. „Wir wollen hochwertige Architektur, die sich ins Ortsbild einfügt.“ Und die Klötzchen-Architektur, die überall in den Elbvororten zu sehen ist? Da kann Kröncke nur über seine Hoffnung sprechen: „Die Zeit der weißen Schuhkartons endet bald.“