Bieter-Poker um das Holsten-Areal – schlägt die Stadt selbst zu?

Der Deal geht in die entscheidende Phase: Nach jahrelangem Stillstand ist der Poker um die Zukunft des Holsten-Areals in Altona in vollem Gange – und die Stadt bietet über ein öffentlich-privates Konsortium indirekt mit. Seit der strauchelnde deutsch-luxemburgische Immobilienkonzern Adler Ende April angekündigt hat, das brach liegende Spekulationsgebiet weiterzuverkaufen, ist das Geschachere hinter den Kulissen in vollem Gange. Hier gilt: alles eine Frage des Preises.

Jahrelang hatte der finanziell angeschlagene Adler-Konzern immer wieder betont, das Gelände vis-à-vis der „Neuen Mitte Altona“ auf alle Fälle bis 2028 selbst zu bebauen und nicht weiterzuverschachern. Doch die Adler-Group stemmt sich nach einem Rekordverlust von 1,7 Milliarden Euro im Geschäftsjahr 2022 gegen die Insolvenz, braucht zeitnah jeden Euro, um nicht baden zu gehen. In ihrer internen Bilanz bewertet sie den Wert des Grundstücks, auf dem gut 1200 Wohneinheiten entstehen sollen, mit gut 360 Millionen Euro. Bezahlt hat sie beim Ankauf dem Vernehmen nach nur etwa die Hälfte dieser Summe.

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Klar ist: Das von der Stadt für den Rückkauf favorisierte Konsortium aus städtischer SAGA und dem privaten Hamburger Immobilieninvestor Quantum, das sein Interesse an dem Holsten-Areal Ende April erneuerte, wird diesen Betrag nicht annähernd zahlen, wie auch Stadtentwicklungssenatorin Karen Pein (SPD) betont. Denn als das Grundstück 2016 als Brauereigelände außer Dienst gestellt wurde, da war es gerade einmal 65 Millionen Euro wert. Statt das Gelände der Carlsberg-Brauerei abzukaufen, ließ Ex-Bürgermeister Olaf Scholz (SPD) den Bierbrauern damals freie Hand, das Areal weiterzuveräußern. Das Gelände wechselte mehrfach den Besitzer und wurde, weiter unbebaut, zum Spekulationsobjekt. Ein Fehler, den es nun zu korrigieren gilt, und die Stadt einen dreistelligen Millionenbetrag kosten wird.

MOPO-Kolumnist Marco Carini Florian Quandt

Doch es gibt auch andere Player, die die Situation noch unübersichtlicher machen. So will auch der Hamburger Investor Dieter Becken nach wie vor auf dem Gelände Wohnungen bauen, verhandelt ebenfalls mit der Adler-Group. Mehrere Bieter aber könnten den Preis in die Höhe treiben.

Stadt Hamburg hat Vorkaufsrecht für das Areal

Dabei hat Hamburg noch einen Trumpf im Ärmel: Die Stadt verfügt seit 2019 über ein Vorkaufsrecht für das Holsten-Areal. Das aber kann erst zum Einsatz kommen, wenn die Adler-Gruppe einen Vertrag über den Verkauf des Areals unterzeichnet. So kann die Stadt in Ruhe abwarten, wie die Verhandlungen verlaufen, sich am Ende in Ruhe überlegen, ob sie den Vorkaufs-Joker zieht. Der Haken dabei: Wenn Adler etwa für 340 Millionen Euro verkauft, kann die Stadt ihr Recht nur ausüben, wenn sie den ausgehandelten Preis bezahlt.

Druck auf die Stadt, notfalls durch Ausübung des Vorkaufsrechts das Gelände dem Spekulationsmarkt zu entziehen, gibt es genug. Die Bürgerinitiative „Knallt am dollsten“, die seit Jahren die Entwicklung des Areals kritisch begleitet, fordert die Stadt ebenso auf, das zum Spekulationsobjekt verkommene Gelände per Vorkaufsrecht zu erwerben, wie auch die Linke. Das allerdings, wie deren Abgeordnete Heike Sudmann betont, nicht „zu Mondpreisen“. So sieht das auch SPD-Fraktionschef Dirk Kienscherf, wenn er hofft, dass die Adler-Gruppe „der Stadt die Fläche zu einem fairen Preis veräußert“.

Mehrere Player können Preis in die Höhe treiben

So ist die Strategie also klar. SAGA und Quantum werden ihr abgegebenes Angebot, über dessen Höhe aus verhandlungsstrategischen Gründen Stillschweigen herrscht, nicht wesentlich erhöhen, um den Verkaufspreis nicht in die Höhe zu treiben. Sollte das Konsortium nicht den Zuschlag bekommen und stehen Käufer und Kaufpreis fest, wird die Stadt sehr genau prüfen, ob sie mit dem Erwerber ihre städtebaulichen Ziele realisieren kann.

Wichtig ist Karen Pein dabei, dass das Gelände zügig bebaut wird, ein Drittel der geplanten 1200 Wohnungen Sozialwohnungen sind und auch die Mieten für die frei finanzierten Wohnungen einigermaßen erschwinglich bleiben. Verweigert sich der Käufer, dass in einem städtebaulichen Vertrag zuzusagen, wird die Stadt aufgrund des öffentlichen Drucks gar nicht darum herumkommen, ihr Vorkaufsrecht auszuüben.

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Die Chancen, dass das Holsten-Areal in absehbarer Zeit bebaut wird, stehen also gut. „Ganz offenbar kommt nun wieder Bewegung in den Prozess“, freut sich Senatorin Pein.

Rot-Grün könnte hier mit ein bisschen Glück noch vor der Bürgerschaftswahl erste Erfolge vermelden. Was angesichts der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt und den einbrechenden Neubauzahlen für die Koalition auch dringend nötig ist.