Immobilienpreise in Hamburg: Stadt spricht jetzt von Trendwende

Leichte Entspannung auf dem Hamburger Immobilienmarkt: Erstmals seit Jahren sanken 2022 die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser, nachdem sie zuvor regelrecht explodiert waren. Eigentumswohnungen sanken im Preis um etwa vier Prozent. Einfamilienhäuser wurden elf Prozent günstiger. Trotz der positiven Tendenz bleiben Immobilien in Hamburg für viele ziemlich unerschwinglich. Was Häuser und Wohnungen in den Stadtteilen gekostet haben:

„Die Erkenntnisse des neuen Immobilienmarktberichts zeigen eine Trendwende am Hamburger Wohnungsmarkt“, so die Bewertung von Hamburgs Stadtentwicklungssenatorin Karen Pein (SPD). Allein bei den Bodenrichtwerten für Mehrfamilienhaus-Bauplätze gab es einen Preisrückgang um 15 Prozent. Pein: „Auch wenn noch nicht endgültig absehbar ist, ob sich die Beruhigung weiter fortsetzt, sind sinkende Bodenpreise ein gutes Signal für den Wohnungsneubau.“

Häuser in Hamburg: Im Schnitt rund eine Million Euro teuer

Wer in Hamburg ein Haus kaufen wollte, der hat im vergangenen Jahr dafür im Schnitt rund 935.000 Euro hinblättern müssen. Im Jahr davor waren es noch 11.000 Euro mehr. Das ergibt der Immobilienmarktbericht aus den tatsächlich erfolgten Verkäufen in Hamburg. Ein vorsichtiger Abwärtstrend? Für die meisten dürfte das egal sein, die paar Prozent machen die Wunsch-Immobilie auch nicht bezahlbarer, da sie den Anstieg früherer Jahre längst nicht kompensieren.

Kurios dabei: freistehende Einfamilienhäuser sind elf Prozent günstiger geworden, Endreihenhäuser hingegen sind um 26 Prozent teurer geworden. Ein Einfamilienhaus kostete 1,09 Millionen Euro (Vorjahr: 1,22 Mio.), Endreihenhäuser 790.000 Euro (Vorjahr: 625.000 Euro). Die Durchschnittswerte sagen dabei wenig über die tatsächlichen Preise, die in der Stadt stark schwanken.

Winterhude: Häuser für 8,3 Millionen Euro

So kosteten Ein- und Zweifamilienhäuser in Winterhude mehr als 8,3 Millionen Euro, in Harvestehude mehr als sieben Millionen Euro, in Rotherbaum 6,3 Millionen Euro. In Eidelstedt gab es welche für 653.000 Euro, in Finkenwerder für 453.000 Euro und in Langenhorn für 604.000 Euro.

Stark zurückgegangen ist die dabei die Gesamtzahl der Verkäufe. Besonders End- und Mittelreihenhäuser wurden weniger verkauft (15 bis 28 Prozent) – das könnte daran liegen, dass sie weniger angeboten wurden oder daran, dass sie den Käufern einfach zu teuer waren, weil sie ein Nachgeben der Preise erwartet haben. So kam es oft nicht zum Verkauf.

Viele Häuser am Hamburger Stadtrand verkauft

Zu Verkäufen kam es vor allem am Stadtrand. Besonders viele Ein- und Zweifamilienhäuser wurden in Rahlstedt (149), Billstedt (105), Bergedorf (58), Neugraben (70), Rissen (62), Sasel (89) und Schnelsen (70) verkauft.

Bei Eigentumswohnungen sank der durchschnittliche Gesamtkaufpreis (inklusive Stellplatzkosten) gegenüber dem Vorjahr um vier Prozent. Neu errichtete Eigentumswohnungen kosteten in mittlerer Lage rund 8000 Euro pro
Quadratmeter. Eine 80-Quadratmeter-Altbauwohnung in mittlerer Lage kostete im Schnitt 499.000 Euro, ein Neubau mit gleichen Kennzahlen 637.000 Euro.

Wohnung in Ottensen: 8031 Euro/Quadratmeter für Neubau

Ein paar Beispiele aus dem Bericht der Grundstückskommission: Bei verkauften Wohnungen in Ottensen kostete der Quadratmeter (ohne Neubauten) 8031 Euro, in Othmarschen 8521 Euro. In Billstedt zahlten Käufer 3952 Euro für den Quadratmeter, in Niendorf 4994 Euro und in Eimsbüttel 7706 Euro. Obwohl Wohnungen günstiger geworden sind, liegen sie nach wie vor über den Preisen des Jahres 2021.

Von Entspannung auf dem Immobilienmarkt kann aber laut Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) nicht die Rede sein. „Die Zahlen sind kein Grund zu Entwarnung. Bauen und Grundstücke in Hamburg sind nach wie vor viel zu teuer, als dass ein Bauboom zu erwarten ist.“

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Der sogenannte Preisrückgang starte zudem von einem außerordentlich hohen Preisniveau. Zudem dürfte er laut Breitner überwiegend auf die veränderten wirtschaftlichen Bedingungen zurückzuführen sein. „Massiv steigende Zinsen, explodierende Baukosten, die auch bei einer Sanierung ein Rolle spielen, und das Chaos um die Energiewende dürften die eigentlichen Ursachen für sinkende Preise sein.“