Neue Immobilien-Studie: Hier werden Wohnungen jetzt in Hamburg günstiger

Noch vor einem Jahr unvorstellbar: Die Preise für gebrauchte Häuser und Eigentumswohnungen in Hamburg sinken leicht, das geht aus dem aktuellen LBS-Immobilienatlas hervor. Heißt: Käufer haben erstmals wieder bessere Karten, wenn sie den Preis einer Bestandsimmobilie drücken wollen, besonders in einer bestimmten Preisklasse. Aber: Das Umland zieht nach und ein Ort im Speckgürtel toppt die Hamburger Preise für neue Eigenheime sogar noch.

In Hamburg sanken die durchschnittlichen Preise für gebrauchte Häuser seit Jahresbeginn 2022 leicht (-1,3 Prozent), die Preise für Eigentumswohnungen ebenfalls (-3,7 Prozent), so die Studie. Auch im Hamburger Speckgürtel sind die Quadratmeterpreise für gebrauchte Häuser ganz leicht (um ein Prozent) gesunken auf im Mittel 3539 Euro (zum Vergleich: 2013 lag dieser Preis bei 1662 Euro). Für die LBS-Studie werden die Angebotspreise um einen empirischen Abschlag gemindert, sodass die wahrscheinlichen Kaufpreise herauskommen.

Kuriose Entwicklung in der Stadt: Luxusimmobilien sind noch teurer geworden, während die meisten Preisrückgänge bei den ohnehin günstigsten Immobilien zu verzeichnen sind. Im großen mittleren Preissegment gibt es beide Trends. Und: Es gibt 2022 zwar beeindruckende Preisstürze in noblen Stadtteilen, allerdings sind die Preise 2021 dort förmlich explodiert. Ein Beispiel: In Blankenese sind die Preise 2022 um fast 13 Prozent gesunken – nachdem sie 2021 um fast 40 Prozent in die Höhe geschossen sind .

Jens Grelle, Vorstandsvorsitzender der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG, spricht vorsichtig von einem „Boxenstopp beim Preisanstieg“. Nach Jahren mit zweistelligen Steigerungsraten kehre gerade „etwas Ruhe am Hamburger Immobilienmarkt ein.“ Das Angebot nehme wieder zu, die Vermarktungszeiten werden länger. „Aus einem Verkäufer- wird ein Käufermarkt“, fasst Jens Grelle die aktuellen Veränderungen zusammen. Die gute Nachricht für alle, die Eigentum träumen: „Damit wächst der Verhandlungsspielraum“.

So viel kostet ein Einfamilienhaus in Hamburg

Die schlechte Nachricht: Trotz der leichten Preisrückgänge bleiben die eigenen vier Wände in Hamburg richtig teuer. Für ein gebrauchtes Einfamilienhaus (dazu zählen auch Reihen- und Doppelhäuser) mit 120 Quadratmetern müssen Interessenten in der Stadt immer noch durchschnittlich 682.080 Euro auf den Tisch legen, im Umland 424.680 Euro, also rund 257.000 Euro weniger.

Wer derzeit ein neues 120-Quadratmeter-Haus für seine Familie kaufen will, muss im Stadtgebiet mit gut 723.600 rechnen (wenn man die 10 Prozent Nebenkosten für Makler, Notar, Grundsteuer dazu rechnet, haben angehende Hausbesitzer also um die 800.000 Euro zu wuppen).

Im Umland kostet das neue 120-Quadratmeter-Haus rund 231.000 Euro weniger. Das teuerste Pflaster für neue Eigenheime jenseits der Stadtgrenzen ist derzeit übrigens Reinbek: Mit 6390 Euro pro Quadratmeter liegt das Städtchen sogar oberhalb des mittleren Hamburger Preisniveaus von 6030 Euro (das 2013 übrigens bei 3021 Euro lag). Alle weiteren Orte in Schleswig-Holstein liegen deutlich darunter. Die teuersten Wohnungen liegen in Wentorf / Aumühle, wo 6134 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden. Allerdings ist das Angebot in dem Ort sehr klein.

So sehen die Preise bei Eigentumswohnungen aus

Und wie sieht der Markt bei Wohnungen aus? Für eine nagelneue 80-Quadratmeter-Eigentumswohnung innerhalb Hamburgs müssen Käufer im Schnitt 622.160 Euro auf den Tisch legen, wer auf dem Land kauft, spart statistisch 216.000 Euro. Aber die boomende Nachfrage nach Eigentumswohnungen im Speckgürtel macht sich bemerkbar: Die Preise für Neubauwohnungen stiegen im Schnitt um 8,4 Prozent in einem Jahr.

Die günstigste Eigentumsvariante bleibt die gebrauchte 80-Quadratmeterwohnung im Umland, die es im Mittel schon für 271.120 Euro gibt. Die selbe Größe in der Stadt kostet fast doppelt so viel (493.280 Euro). Aber auch bei älteren Wohnungen im Grünen gilt: Lage, Lage, Lage. Die teuersten gebrauchten Wohnungen werden aktuell in Ahrensburg (4289 Euro pro Quadratmeter) angeboten, die günstigsten in Lauenburg (2399 Euro pro Quadratmeter).

Bestandsimmobilien wurden etwas günstiger

Die Quadratmeterpreise für gebrauchte Häuser in der Stadt liegen aktuell zwischen 3148 Euro in Hamm und 16.049 Euro in Harvestehude. Die günstigsten Angebote für bestehende Eigentumswohnungen wurden in Rönneburg (2922 Euro pro Quadratmeter), die teuersten in Harvestehude (11.424 Euro) beobachtet.

Preise für Neubauten steigen weiter

Neue Häuser kosten in Hamburg im Schnitt 2,1 Prozent mehr als vor einem Jahr. Die Preisspanne ist groß und liegt zwischen 3975 Euro pro Quadratmeter in Bergedorf und 9964 Euro pro Quadratmeter im vornehmen Nienstedten. Auch neue Wohnungen wurden (noch) teurer, um 4,3 Prozent. Hier liegen die Quadratmeterpreise zwischen 4694 in Neugraben-Fischbek und 13.191 in der HafenCity.

Die Quadratmeterpreise für Bestandshäuser in Schleswig-Holstein liegen je nach Nähe zur Hamburger Stadtgrenze zwischen rund 2700 Euro und rund 5000 Euro. In elf Umlandorten sind Preise oberhalb von 4300 Euro pro Quadratmeter zu zahlen. Die stärkte Steigerungsrate im Vergleich zum Vorjahr verzeichnete Tangstedt mit einem Plus von 18,1 Prozent. 

Der Ausblick der Profis

Und wie werden die Preise sich weiter entwickeln? Der LBS-Vorstand erwartet erstmal konstante Immobilienpreise in den nächsten Monaten. Allerdings erschwert die in 2022 eingeleitete Zinswende für viele Haushalte die Verwirklichung ihres Immobilienwunsches. Innerhalb weniger Monate verdreifachten sich die Darlehenskonditionen. Die deutlich höheren Finanzierungskosten belasten das monatliche Haushaltsbudget stark. Setzt sich dieser Trend fort, verkleinert sich der Kreis potentieller Käufer weiter, was die Preise drücken wird.

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Auch wichtig: Ungedämmte gebrauchte Häuser mit alter Heizung könnten zu echten Schnäppchen werden, da der Käufer möglicherweise verpflichtet wird, den Altbau energetisch fit zu machen. „Die deutlichsten Preisrückgänge werden zukünftig Bestandsimmobilien verzeichnen, die hier großen Nachholbedarf haben“, so Jens Grelle. Den LBS-Immobilienmarktatlas 2023 gibt es als kostenlosen Download unter www.lbs.de (Unternehmen/LBS Schleswig-Holstein-Hamburg).