Umfassende Studie: Immobilien-Preise in Hamburg brechen ein – bis auf eine Ausnahme

Vor einigen Jahren noch undenkbar: Die Preise für gebrauchte Häuser und Eigentumswohnungen in Hamburg brechen dramatisch ein. Dies ist hauptsächlich auf einen spezifischen Grund zurückzuführen. Nur bei einer Art von Immobilie werden die Preise für Käufer weiterhin teurer. Experten sprechen von „marktgerechten Korrekturen“ und prophezeien, dass bald richtige Schnäppchen auf den Markt kommen.

Die aktuellen Daten der LBS-Bausparkasse Nordost für den jährlich erscheinenden Immobilienatlas zeigen, dass die Preise für bestehende Häuser in Hamburg seit Beginn des Jahres 2023 um zehn Prozent gesunken sind. Das bedeutet: Im Durchschnitt müssen Käufer für einen Quadratmeter 5117 Euro zahlen.

So viel kosten Bestandshäuser und -wohnungen in Hamburg

Die LBS-Studie berücksichtigt Angebotspreise, die um einen sogenannten „empirischen Abschlag“ von etwa zehn Prozent reduziert werden. So soll der wahrscheinliche Kaufpreis ermittelt werden. Bei den Angebotspreisen handelt es sich – wie der Name schon sagt – um ein Angebot des Verkäufers, eine Immobilie zu diesem Preis an einen Interessenten zu verkaufen. Während sich die Käufer in Corona-Zeiten sogar teils überbaten mit Angeboten und der finale Preis so sogar noch in die Höhe stieg, haben Käufer derzeit gute Chancen, den Preis in Verhandlungen zu senken.

Auch die Bestandswohnungen verzeichnen einen Preisrückgang um 3,7 Prozent und kosten pro Quadratmeter durchschnittlich 5937 Euro.

Eigentumswohnungen in Hamburg bleiben immer noch teuer

„In der aktuellen Untersuchung beobachten wir marktgerechte Preiskorrekturen nach einer überhitzten Phase“, fasst Jens Grelle, Vorstandsmitglied der LBS, das Studienergebnis zusammen. Gerade in den Jahren 2021 und 2022 verteuerten sich Immobilien in Hamburg und Umland sprunghaft.

Die schlechte Nachricht: Die eigenen vier Wände bleiben trotz dieser Preisrückgänge immer noch richtig teuer. Für ein gebrauchtes Haus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche müssen Käufer in Hamburg zwischen 335.000 Euro in Neuenfelde und knapp 1,9 Millionen Euro in Harvestehude auf den Tisch legen. Die Preise für eine 80-Quadratmeter-Wohnung variieren zwischen 267.520 Euro in Eißendorf und 966.000 Euro in der HafenCity.

Preise für Hamburger Neubau-Häuser sinken erstmals

Zum ersten Mal überhaupt sanken übrigens die Preise für Neubau-Häuser: Käufer in Hamburg zahlen durchschnittlich 5669 Euro pro Quadratmeter, was einem Rückgang von sechs Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Die höchsten Preise wurden in Nienstedten mit 9239 Euro pro Quadratmeter verzeichnet.

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Die einzigen Immobilien, deren Preise weiterhin steigen, sind Neubauwohnungen in Hamburg: Die LBS verzeichnet hier einen leichten Anstieg von 2,4 Prozent. Der Quadratmeterpreis liegt durchschnittlich bei 7962 Euro, mit Preisspannen zwischen 4879 Euro in Billstedt und 22.939 Euro in Rotherbaum.

Im Hamburger Umland sind die Preise im Vergleich zum Jahresbeginn 2023 gesunken. Bestandshäuser kosteten im Mittel 3161 Euro pro Quadratmeter (-10,7 Prozent). Ein kleiner Vergleich: 2013 lag dieser Preis noch bei 1662 Euro. Die höchsten Umlandspreise für Bestandshäuser werden derzeit in Wentorf/Aumühle verlangt. Platz 1 der teuersten Bestandswohnungen belegt wie im vergangenen Jahr Ahrensburg mit 3773 Euro pro Quadratmeter.

Ausblick auf die weiteren Preis-Entwicklungen

Und wie geht es jetzt weiter? LBS-Vorstandsmitglied Grelle geht aufgrund des leicht gesunkenen Preisniveaus davon aus, dass sich die Nachfrage wieder stärker an der Kernstadt – und nicht wie die Jahre zuvor im Umland – orientieren wird. Auch wichtig: Ungedämmte Häuser mit alter Heizung können zu einem echten Schnäppchen werden, da der Käufer eben nach Erwerb noch dazu verpflichtet ist, energetisch nachzurüsten.