Steuerfalle nach Immobilienkauf: Diese Renovierungsregel müssen Vermieter kennen

Wer eine vermietete Immobilie kauft und danach renoviert, kann schnell in eine Steuerfalle nach Immobilienkauf geraten. Der Grund: Renovierungskosten lassen sich nicht immer sofort als Werbungskosten abziehen.

Besonders heikel wird es in den ersten drei Jahren nach dem Kauf. Werden in dieser Zeit Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, deren Kosten mehr als 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten ausmachen, greift eine andere steuerliche Behandlung.

Steuerfalle nach Immobilienkauf: 15-Prozent-Grenze ist entscheidend

Dann gelten die Ausgaben nicht mehr als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Stattdessen werden sie zu sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Die Folge: Vermieter können die Kosten nicht direkt steuerlich geltend machen. Sie werden nur über die reguläre Gebäudeabschreibung berücksichtigt – in der Regel über Jahrzehnte.

Entscheidend ist dabei nicht die einzelne Rechnung. Maßgeblich ist die Gesamtsumme aller Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb des Drei-Jahres-Zeitraums. Auch kleinere Arbeiten zählen mit. Dazu gehören etwa Malerarbeiten oder der Austausch einzelner Bauteile. Wichtig: Maßgeblich sind die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer. Außerdem zählt nur der Gebäudeanteil. Der Grundstückswert bleibt außen vor.

Schon kleine Überschreitungen können teuer werden

Für Vermieter kann das teuer werden. „Liegt die Summe nur geringfügig über der 15-Prozent-Grenze, entfällt der sofortige steuerliche Abzug vollständig“, sagt Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler. Ein Beispiel zeigt das Risiko: Beträgt der Gebäudeanteil 200.000 Euro, liegt die Grenze bei 30.000 Euro. Werden innerhalb der ersten drei Jahre insgesamt 32.000 Euro investiert, gelten sämtliche Aufwendungen als Herstellungskosten.

Die 15-Prozent-Grenze ist aber nicht die einzige Abgrenzung. Auch unabhängig davon können Kosten als Herstellungskosten eingestuft werden.

Modernisierung kann als Herstellungskosten gelten

„Unabhängig davon können Aufwendungen auch dann als Herstellungskosten zu behandeln sein, wenn sie zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebrauchswerts der Immobilie führen“, sagt Karbe-Geßler. Das kann besonders dann der Fall sein, wenn mehrere zentrale Bereiche modernisiert werden. Genannt werden etwa Heizung, Sanitär und Elektrik.

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Werden diese Bereiche zusammen erneuert und entsteht dadurch ein deutlich höherer Ausstattungsstandard, kann dies steuerlich ebenfalls Folgen haben. Für Vermieter heißt das: sorgfältig planen. Wer größere Renovierungen vorhat, sollte die Kostenentwicklung im Blick behalten.

Im Zweifel kann steuerlicher Rat helfen. Sonst wird aus einer geplanten Steuerersparnis schnell eine langfristige Abschreibung. (dpa/mp)