Hauskauf ohne böse Überraschungen: acht wichtige Tipps für Käufer

Ein Haus zu kaufen ist für viele die größte Investition ihres Lebens. Wer unvorbereitet unterschreibt, riskiert hohe Verluste. Acht wichtige Tipps zeigen, worauf Käufer vor dem Vertragsabschluss achten sollten.

Ein gebrauchtes Haus kauft man nicht nebenbei. Unterlagen, Bausubstanz und Kosten sollten gründlich geprüft werden, bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist. Sonst drohen finanzielle Verluste und langwieriger Ärger.

Trotzdem gehen manche Kaufinteressenten vergleichsweise sorglos an das Projekt heran und verlassen sich auf ihr Bauchgefühl. „Sie machen sich mitunter mehr Gedanken um den Kauf einer neuen Küche als um die Immobilie selbst“, sagt Rechtsanwalt Tobias Hullermann von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein.

Tipp 1: Gründliche Besichtigung mit unabhängigen Experten

Der technische Zustand ist einer der größten Risikofaktoren beim Immobilienkauf. Das sagt Peter Burk, Immobilienexperte und Fachbuchautor. Baulaien könnten oft nicht einschätzen, in welchem Zustand sich ein Haus tatsächlich befindet.

Deshalb sollten Käufer möglichst früh einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen und die Kosten dafür einplanen. Der Experte kann einschätzen, welche Sanierungskosten anfallen oder ob ein Kauf überhaupt sinnvoll ist. Veraltete Heizungen oder Hausschwamm im Dachstuhl veränderten oft den Blick auf die Immobilie deutlich.

Tipp 2: Wichtige Objektunterlagen prüfen

Vor Kaufverhandlungen ist ein Blick ins Grundbuch unverzichtbar. Der Auszug zeigt Eigentumsverhältnisse, Grundstücksgröße und mögliche Belastungen. Käufer sollten prüfen, ob Nießbrauchrechte, Wohnrechte, Wegerechte oder andere Rechte Dritter bestehen.

Idealerweise ist eine Immobilie frei von solchen Rechten. Liegen Lasten vor, muss vor dem Kauf entschieden werden, ob sie übernommen werden. Zusätzlich sollte das Baulastenverzeichnis eingesehen werden, da Baulasten – mit Ausnahme von Bayern – nur dort vermerkt sind.

Tipp 3: Energieausweis genau lesen

Der Energieausweis gibt Auskunft über den energetischen Zustand des Hauses. Nach dem Gebäudeenergiegesetz müssen Käufer in vielen Fällen innerhalb von zwei Jahren energetische Maßnahmen umsetzen.

Dazu gehören etwa der Austausch alter Heizungen oder die Dämmung der obersten Geschossdecke, sofern das noch nicht erfolgt ist. „Das haben viele Käufer nicht auf dem Schirm“, sagt Rechtsanwalt Hullermann.

Tipp 4: Baugenehmigung kontrollieren

Auch bei älteren Häusern oder Wohnungen sollte die Baugenehmigung geprüft werden. Ohne diesen Check können unangenehme Überraschungen drohen. Nicht selten wurden Dachgeschosse ohne Genehmigung ausgebaut und als Wohnraum genutzt.

Zwar muss der Verkäufer über solche Risiken aufklären, doch oft fehlen ihm selbst die Informationen. Auf der sicheren Seite sind Käufer, wenn sie die Baugenehmigung direkt beim Bauamt einsehen.

Tipp 5: Kaufpreis richtig verhandeln

Der geforderte Kaufpreis ist nicht festgeschrieben. „Verhandeln lohnt sich“, sagt Ralf Oberländer, Baufinanzierungsberater bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Wer Sanierungsbedarf oder aktuelle Marktpreise anführt, kann oft einen besseren Preis erzielen.

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Hilfreich ist eine Mängelliste vom Bausachverständigen. Käufer sollten vorab einen Startpreis und eine klare Obergrenze festlegen.

Tipp 6: Finanzierung realistisch planen

Käufer sollten ihre monatliche Belastung realistisch kalkulieren und sich nicht überschätzen. Häufig werden die Nebenkosten unterschätzt. Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten machen rund zehn Prozent des Kaufpreises aus.

Hinzu kommen oft Sanierungen, Umbauten, Einrichtung oder Küche. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto besser. Empfohlen werden rund 20 Prozent der Gesamtsumme plus Kaufnebenkosten, so Ralf Oberländer.

Tipp 7: Nicht nur online informieren

Der Immobilienkauf sollte strukturiert vorbereitet werden. Käufer sollten frühzeitig klären, wer das Objekt prüft, wer den Kaufvertrag kontrolliert und wer bei der Finanzierung hilft.

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Reine Internetrecherche reicht dabei nicht aus. Praxiserfahrung und Fachwissen von Experten aus den Bereichen Bautechnik, Finanzen und Recht sind laut Peter Burk nicht zu ersetzen.

Tipp 8: Rechtsschutzversicherung abschließen

Eine gute Vorbereitung senkt Risiken, schließt sie aber nicht aus. Nicht alle Streitpunkte sind vorhersehbar, betont Tobias Hullermann. Deshalb empfiehlt er, bereits vor dem Kauf eine passende Rechtsschutzversicherung abzuschließen. Kommt es zu Streitigkeiten rund um die Immobilie, geht es meist um hohe Summen, die Käufer sonst selbst tragen müssten. (dpa/vd)