Anschlussfinanzierung fürs Eigenheim: Diesen Zeitplan sollten Sie kennen
Viele Immobilienkredite laufen bald aus – und die Zinsen sind deutlich höher als früher. Wer früh vergleicht, kann bei der Anschlussfinanzierung viel Geld sparen.
Wer bei der Anschlussfinanzierung seines Immobilienkredits nur auf das Angebot der Hausbank wartet, kann am Ende draufzahlen. Denn diese Offerten kommen oft erst kurz vor Ende der Laufzeit und sind nicht immer die günstigsten.
Besser ist es, schon früh aktiv zu werden. Denn nach Ablauf der vertraglich geregelten Zinsbindung stellt sich die entscheidende Frage: Wie soll die Finanzierung weitergehen?
Anschlussfinanzierung Immobilienkredit: Schon Jahre vorher Bestandsaufnahme machen
Zwei bis drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung sollten Eigentümerinnen und Eigentümer erstmals genau hinschauen. Bevor sie Zinsen vergleichen, müssen sie wissen, wo sie bei ihrer Finanzierung stehen. Wichtig sind Fragen wie: Wann endet die Zinsbindung genau? Wie viel der Schuld ist bereits abgezahlt? Wie hoch ist die Restschuld? Auch die Einkommensentwicklung spielt eine Rolle.
Dazu kommt: Sind höhere Monatsraten möglich, um das Darlehen schneller zurückzuzahlen? Gibt es nur ein Darlehen oder zusätzlich einen KfW-Kredit? Und wie hoch ist dort die Restschuld? „Diese Fragen sollte jeder für sich beantworten. Das kann man ganz privat zu Hause erledigen. Mit allen diesen Informationen ist man dann gut gewappnet für künftige Verhandlungen mit den Banken“, sagt Matthias Zetzl, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein.
Anschlussfinanzierung Immobilienkredit: Ein Jahr vorher den Markt beobachten
Etwa ein Jahr vor Ende der Zinsbindung lohnt sich der Blick auf den Markt. „Viele Kunden, deren Zinsbindung jetzt ausläuft, haben ihre Finanzierungsverträge vor zehn oder 15 Jahren zu günstigen Konditionen abgeschlossen“, sagt Roland Stecher, Immobilienexperte bei der Verbraucherzentrale Bremen.
Damals seien Zinsen um ein Prozent üblich gewesen. Wer heute mit Zinssätzen um die vier Prozent konfrontiert werde, bekomme „große Augen“, so Stecher. Angst vor der Anschlussfinanzierung sei trotzdem nicht nötig, sagt Matthias Zetzl. Schließlich wurde der Kredit bereits jahrelang abgezahlt, die Restschuld ist deutlich niedriger als die ursprüngliche Darlehenssumme. So könnten auch bei höheren Zinsen ähnliche Monatsraten wie bisher möglich sein. „Das wollen viele Kunden“, sagt Zetzl.
Anschlussfinanzierung: Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre vorher prüfen
Wer schon mehrere Jahre vor Ablauf des Darlehensvertrags den Markt beobachtet, kann sich frühzeitig Optionen sichern. Eine Möglichkeit ist ein sogenanntes Forward-Darlehen.
„Mit einem Forward-Darlehen lässt sich das aktuelle Zinsniveau gegen einen geringen Aufschlag bis zu fünf Jahre im Voraus sichern“, erklärt Matthias Zetzl. Ob sich das lohnt, hängt aber von der weiteren Zinsentwicklung ab – und die kann niemand genau vorhersagen.
Sechs bis neun Monate vorher Unterlagen sammeln
Sechs bis neun Monate vor Ablauf der Zinsbindung sollten die Unterlagen bereitliegen. Dazu gehören Objektunterlagen, Vertragsunterlagen, Kaufvertrag und Grundbuchauszug. „Die Unterlagen zur Immobilie, also Objektunterlagen, Vertragsunterlagen, Kaufvertrag und Grundbuchauszug, dürften die meisten Hauseigentümer ohnehin parat haben“, sagt Erik Stange vom Bauherren-Schutzbund in Berlin.
Für konkrete Angebote brauchen Banken außerdem aktuelle persönliche Angaben. Dazu zählen Einkommensnachweise, Darlehensstand und die Höhe der Restschuld.
Anschlussfinanzierung beim Immobilienkredit: Angebote vergleichen und Bankwechsel prüfen
Im selben Zeitraum sollten Eigentümer mehrere Angebote einholen. Vergleichbar werden sie nur, wenn Darlehenshöhe, Laufzeit, Zinshöhe und Tilgungsrate gleich angesetzt werden. „Die eigene Hausbank kann dabei durchaus mitbieten, sollte aber nicht ausschließlich angefragt werden“, rät Erik Stange. Ihre Angebote seien oft nicht die besten, Banken kämen Kunden aber entgegen, wenn diese günstigere Konditionen von Wettbewerbern vorlegen könnten.
Ein Problem bei der Hausbank kann laut Matthias Zetzl sein, dass sie das Angebot automatisch auf Grundlage des alten Vertrags erstellt. Dabei müsse die Immobilie nach zehn bis 15 Jahren neu bewertet werden. Denn in dieser Zeit haben Kunden bereits viel abgezahlt. Auch der Immobilienmarkt hat sich verändert.
Ein Konditionenvergleich kann sich deutlich auszahlen. „Der Preis eines Kleinwagens ist durchaus drin“, sagt Zetzl. Ein Bankwechsel lohnt sich laut Zetzl in der Regel schon bei Zinsunterschieden von 0,2 Prozent bei einer Restschuld von weniger als 200.000 Euro. Bei einer Restschuld von unter 300.000 Euro könne bereits ein Unterschied von 0,1 Prozent reichen.
Neben den Zinsen sollten Kunden auch auf den Tilgungssatz achten. Wichtig sind außerdem Sondertilgungsmöglichkeiten ohne Aufpreis. Je flexibler die Konditionen, desto besser. „Wenn die Bank das nicht von sich aus anbietet, sollten Kunden gezielt nachfragen“, rät Roland Stecher. Auch ein vorhandenes KfW-Darlehen sollte angesprochen werden. Kunden sollten klären, wie es in die Anschlussfinanzierung eingebunden werden kann.
Drei bis sechs Monate vor Ende der Zinsbindung Vertrag abschließen
Drei bis sechs Monate vor Ende der Zinsbindung sollte die Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden. Spätestens mit Auslaufen des ersten Darlehensvertrags muss klar sein, wie es weitergeht. Bei Laufzeiten von mehr als zehn Jahren können Kunden unter Umständen sogar früher aus dem Vertrag. „Es gibt ein kostenloses Sonderkündigungsrecht“, sagt Matthias Zetzl.
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Zehn Jahre nach Vollauszahlung können Kunden ein Darlehen mit einer Sollzinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren ablösen. So kann es möglich sein, sich aktuelle Konditionen zu sichern. Übernimmt eine neue Bank die Anschlussfinanzierung, entstehen zusätzliche Kosten. Dazu gehören etwa Gebühren für die Löschung und den Neueintrag der Grundschuld ins Grundbuch.
Diese Kosten lassen sich laut Roland Stecher deutlich reduzieren. Statt Löschung und Neueintrag kann eine Abtretung der Grundschuld gewählt werden, die notariell beglaubigt werden muss. In diesem Fall übernimmt die neue Bank einfach die Grundschuld der alten Bank. Löschung und Neueintrag werden dadurch abgekürzt. (dpa/mp)
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