Untermiete und Steuern: Ab dieser Grenze kassiert das Finanzamt

Wer Wohnraum untervermietet, kann Geld verdienen – muss aber oft auch Steuern zahlen. Entscheidend sind Höhe der Einnahmen und ob ein Gewinn erzielt wird.

Wer ein Zimmer oder gleich die ganze Wohnung untervermietet, kann sich über zusätzliche Einnahmen freuen. Gerade in Städten ist die Nachfrage hoch. Doch mit dem Extra-Geld kann auch das Finanzamt ins Spiel kommen, warnt der Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL).

Untermiete: Kleine Einnahmen bleiben steuerfrei

Wer nur gelegentlich untervermietet und dabei weniger als 520 Euro im Jahr einnimmt, muss diese Einkünfte nicht versteuern. Auch eine Angabe in der Steuererklärung ist in diesem Fall nicht nötig. Trotzdem empfiehlt der BVL, die Einnahmen zu dokumentieren. Falls das Finanzamt nachfragt, sollten Nachweise vorliegen.

Sobald die Einnahmen über 520 Euro im Jahr liegen, müssen sie in der Steuererklärung angegeben werden. Anders sieht es bei dauerhafter Vermietung aus: Wer regelmäßig untervermietet, muss seine Einkünfte bereits dann offenlegen, wenn der Gewinn – also Einnahmen minus Ausgaben – über 410 Euro jährlich liegt.

Ob tatsächlich Steuern gezahlt werden müssen, hängt von der sogenannten Einkünfte-Erzielungsabsicht ab. Diese liegt vor, wenn langfristig ein Überschuss erzielt werden soll. Bei dauerhafter Vermietung geht das Finanzamt in der Regel davon aus. Klar ist: Wer mehr Miete einnimmt, als er selbst für Miete, Nebenkosten und Instandhaltung zahlt, erzielt einen steuerpflichtigen Gewinn.

So wird bei einzelnen Zimmern gerechnet

Komplizierter wird es, wenn nur einzelne Zimmer vermietet werden. Dann müssen die Kosten anteilig berechnet werden. Beispiel: Macht ein Zimmer 20 Prozent der Wohnfläche aus, können auch nur 20 Prozent der Gesamtkosten angesetzt werden. Werden Räume wie Bad oder Küche gemeinsam genutzt, dürfen auch diese anteilig berücksichtigt werden. Dabei wird deren Flächenanteil zusätzlich durch die Anzahl der Nutzer geteilt.

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Im Beispiel: Hat das Bad einen Anteil von 20 Prozent und wird von zwei Personen genutzt, können weitere zehn Prozent der Kosten angerechnet werden. Insgesamt wären so 30 Prozent der Wohnungskosten absetzbar. Ergibt sich daraus ein Überschuss, wird dieser steuerpflichtig.

Risiko Steuerhinterziehung: Behörden schauen genau hin

Wer steuerpflichtige Einnahmen verschweigt, riskiert den Vorwurf der Steuerhinterziehung. Besonders bei Plattformen wie Airbnb sollten Vermieter vorsichtig sein.

Die Finanzbehörden können gezielt Daten bei Plattformen abfragen. Diese müssen Nutzer melden, die mindestens 30 Vermietungen pro Jahr durchführen oder über 2.000 Euro Einnahmen erzielen. (dpa/vd)