Wahnsinnsmiete für Behörden in den Tanzenden Türmen

Die Tanzenden Türme auf St. Pauli, eine ziemlich gute Adresse für eine Behörde. Zentral, gut angebunden, moderne Räumlichkeiten. Nicht ohne Grund planen die Wirtschaftsbehörde, die Verkehrsbehörde und die Hamburg Marketinggesellschaften Ende 2026 dort einzuziehen. Doch was kostet so eine Lage? Nicht nur heute, sondern auch in zehn oder 20 Jahren? Denn so lange läuft der Mietvertrag zwischen Behörde und Eigentümer. Und das wird recht zügig sehr teuer, wie die MOPO erfuhr. Wie viel Steuergelder dort künftig in den Quadratmeter fließen sollen, lesen Sie hier.

Zwischen 18 und 25 Euro liegt der Quadratmeterpreis für Gewerbeflächen momentan auf St. Pauli, so ein Immobilienexperte zur MOPO. Auch auf Rückfrage bei der für die Anmietung zuständigen Finanzbehörde heißt es: „Die Quadratmetermiete in den Tanzenden Türmen beginnt mit 20 Euro.“

110 Prozent Mietsteigerung innerhalb des Mietvertrags

Und tatsächlich liegt der Preis für das neue Behörden-Büro auf der Reeperbahn im ersten Jahr nah dran bei 21,90 Euro. Dies erfährt die MOPO aus der dazugehörigen Drucksache. Doch die vereinbarte Indexmiete steigt jedes Jahr und treibt den Preis über die Jahre in schwindelerregende Höhe.

2028 beträgt die Miete bereits 25,57 und nach zehn weiteren Jahren, also 2038, muss die Behörde schon fast doppelt so viel wie bei Einzug, nämlich 40,72 Euro für den Quadratmeter an Miete einschließlich Betriebskosten blechen. Zum Ende der vereinbarten Mietzeit, im Jahr 2046, wird es dann völlig irre mit unglaublichen 54,02 Euro für den Quadratmeter – gute Lage hin oder her. Das ist eine Gesamtmietsteigerung ab 2028 bis Vertragsende von satten 110 Prozent!

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Der Vertrag für die Tanzenden Türme wurde unter dem Vorbehalt geschlossen, dass die Bürgerschaft noch zustimmt. Doch wie ist die Anmietung für insgesamt 198.822.854 Millionen Euro in der Reeperbahn 1 von den Behörden zu rechtfertigen? Ein Sprecher der Finanzbehörde zur MOPO: „Es wurde eine moderate Staffel und danach eine übliche Indexierung, die gedeckelt ist, vereinbart. Unterm Strich bedeutet die Anmietung in den Tanzenden Türmen eine verbesserte CO₂-Bilanz und einen höheren Ausbaustandard bei der Barrierefreiheit, in der Gesamtbetrachtung entsteht mit Blick auf die Gesamtkosten durch die Flächenreduzierung keine wesentliche Mehrbelastung für den Haushalt.“

Der Immobilienexperte zur MOPO: „Da wurde vermutlich eine jährliche Inflation von zwei Prozent eingerechnet. Für eine Behörde ist so ein Preis einfach heftig und man muss sich fragen dürfen, ob es da nicht günstigere Objekte gegeben hätte.“ Es geht um insgesamt 21.000 Quadratmeter und 980 Beschäftigte. Eigentümer der spektakulären Immobilie ist die „Hansainvest Real Assets GmbH“.

Nur als Vergleich: Im Sommer 2021 lag die Nettokaltmiete für den Gebäudekomplex der Wirtschafts- und Verkehrsbehörde zwischen Altem Steinweg und Wexstraße laut Besitzer Alstria Office Reit-AG bei einem Quadratmeterpreis von etwa 11,70 Euro.

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Dabei wurde für diese große Behörden-Neuanmietung extra die Immobilien Service Zentrum GmbH (ISZ) beauftragt, die für die Betreuung aller behördlichen Immobilien der Stadt Hamburg zuständig ist. Die ISZ hat wiederum für den betreffenden Umzug extra einen externen Dienstleister beauftragt, um eine Nutzerbedarfsanalyse für die bald umziehenden Behörden durchführen zu lassen.

Teurer Umzug: Wirtschaftsbehörde zieht in Tanzende Türme

Mit diesem Ergebnis hat das ISZ 1,5 Jahre nach potenziell geeigneten Immobilien in der Stadt gesucht. Für vier als gut befundene Objekte wurde dann eine sogenannte Nutzwertanalyse durchgeführt. Um danach eine Machbarkeitsprüfung durchzuführen.

Für die danach wiederum zwei verbliebenden Zielobjekte wurde eine weitere Nutzwertanalyse, in der Drucksache genannt Nutzwertanalyse 2.0., durchgeführt. Das Ergebnis: die Tanzenden Türme seien die ideale Räumlichkeit! „Insbesondere wegen der stärksten Eignung im Hinblick auf das Kriterium ,Wirtschaftlichkeit‘“, so steht es in der Drucksache.

Nutzerbedarfsanalyse, Machbarkeitsprüfung, Nutzwertanalyse und Raumkostenbremse

Ebenfalls positiv bemerkt wird in dem acht Seiten langen Dokument mit Anlagen, dass in den neuen Räumlichkeiten auf dem Kiez „gemäß des Senatsziels zur Raumkostenbremse die Flächeneffizienz deutlich gesteigert werden konnte.“ So liegt die Mietfläche pro Mitarbeiter in den Tanzenden Türmen knapp unter dem Vorgabewert von 24 Quadratmetern pro Behördenmitarbeiter, da künftiges Desk-Sharing sowie Home-Office-Tage an Fläche sparen, heißt es.

Die Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin empfiehlt für Gruppenbüros ab drei Personen hingegen nur zehn bis zwölf Quadratmeter pro Person einzuplanen. Dabei ist die Fläche hinsichtlich der Betriebskosten ein wesentlicher Kostenfaktor. Anders als bei Wohnungen dürfen Vermieter die meisten Betriebskosten nach dem Anteil der Fläche gemessen an der Gesamtfläche der Immobilie berechnen.

Zuletzt hatte es harsche Kritik an der Umzugsplanung der Hamburger Staatsanwaltschaft gehagelt. Diese musste wegen baulichen Verzögerungen bereits mehr als acht Millionen Euro für die neuen Räume im Michaelisquartier zahlen, ohne dass auch nur ein Staatsanwalt in den neuen Büros am Schreibtisch saß.