So niedrig wie lange nicht: Hamburger Mietenspiegel steigt kaum – woran das liegt

Eine überraschende Nachricht kam am Dienstag aus dem Rathaus: Seit 2023 ist die durchschnittliche Netto-Kaltmiete in Hamburg um gerade einmal 1,12 Prozent gestiegen – so wenig wie schon seit 20 Jahren nicht mehr. Das liegt allerdings nicht daran, dass Wohnungen plötzlich überall billiger wären, sondern an einer neuen Rechenmethode. Warum das für Mieterinnen und Mieter trotzdem eine eine sehr gute Nachricht ist.

Bausenatorin Karen Pein (SPD) stellte am Dienstag den neuen Mietenspiegel vor. Die durchschnittliche Netto-Kaltmiete liegt demnach bei 9,94 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg von 1,12 Prozent gegenüber 2023.

Neue Rechnungsmethode für Hamburger Mietenspiegel

So niedrig war der Anstieg seit mehr als 20 Jahren nicht: Noch im Jahr 2023 war die durchschnittliche Miete um 5,8 Prozent gestiegen, im Jahr 2021 sogar um ein (trauriges) Rekordhoch von 7,3 Prozent.

Der Grund ist eine neue Berechnungsmethode. Früher kämpften Mietervereine dafür, die Berechnung zu ändern, weil Vermieter die Werte für Mieterhöhungen nutzen. Dieses Jahr wird erstmals nicht mehr das „arithmetische Mittel“, sondern der „Median“ verwendet.

Beim „arithmetischen Mittel“ werden alle Werte addiert und durch die Anzahl geteilt. Sehr niedrige und sehr hohe Mieten verzerren den Mittelwert. Beim „Median“ hingegen gilt der Wert in der Mitte einer sortierten Datenreihe. „Daher ist der Wert von 2025 fachlich nicht mit 2023 oder 2021 vergleichbar“, erklärte Pein. „Wir starten quasi bei Jahr Null.“

Reaktionen auf den neuen Hamburger Mietenspiegel

Andreas Breitner vom Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen bezeichnet den Anstieg als „gutes Ergebnis“. „Untergangsszenarien, was die Mietbelastung der Hamburgerinnen und Hamburger angeht, sind fehl am Platze. In Hamburg ist das Wohnen weiterhin bezahlbar“, sagt er. Vor allem im Vergleich zu anderen Metropolen, wie Berlin, München, Kopenhagen oder London.

Rolf Bosse, Chef vom Mieterverein zu Hamburg, betont allerdings, dass der niedrige Anstieg nicht bedeute, dass die Lage auf dem Wohnungsmarkt sich entspannt hätte. „Das Gegenteil ist der Fall“, sagt er. Immer noch würden tausende Haushalte eine Mieterhöhung bekommen und eine günstige Wohnung zu finden sei nach wie vor eine riesige Herausforderung. Der Verein Mieter helfen Mietern bietet in den nächsten Wochen eine kostenlose Beratung zum Mietenspiegel unter 040 431 39 430 an. „Die Mieterhöhungen, die wir zu sehen bekommen, sind sehr oft nicht in voller Höhe wirksam“, sagt deren Vorsitzende Sylvia Sonnemann.

Das steckt hinter der Erhebung des Mietenspigels

Es gibt noch zwei weitere Neuerungen: Erstmals wurden auch Wohnungen unter 25 Quadratmeter berücksichtigt und es gibt eine weitere Baualtersklasse von 2021 bis 2024.

Der Mietenspiegel sortiert Wohnungen nach Baujahr, Größe und Lage. Die Lage wird als „normal“ oder „gut“ bewertet, je nach Lärmbelastung, Entfernung zu Geschäften oder zu Haltestellen.

Alle zwei Jahre gibt der Hamburger Mietenspiegel einen Überblick über die ortsübliche Vergleichsmiete. Er ist öffentlich einsehbar und kann sowohl von Vermietern als Grundlage für Mieterhöhungen als auch von Mietern als Widerspruch gegen unrechtmäßige Mieterhöhungen genutzt werden. „Der Mietenspiegel ist aber kein Instrument, um das Mietniveau auf dem gesamten Wohnungsmarkt darzustellen“, betonte Senatorin Pein. Hierfür sei eher der „Zensus“ geeignet.

Diese Wohnungen sind nicht im Mietenspiegel berücksichtigt

Denn wichtig ist: Günstige Sozialwohnungen, Ein- oder Zweifamilienhäuser, möblierte Vermietungen und Wohnungen, deren Miete in den vergangenen sechs Jahren nicht verändert wurde, sind im Mietenspiegel nicht berücksichtigt. Relevant bleiben so circa 568.000 der insgesamt 992.600 Wohnungen in Hamburg. Befragt wurden 47.450 Haushalte, 82,6 Prozent antworteten.

Erarbeitet wurde das Dokument unter Führung der Baubehörde, die vom „Arbeitskreis Mietenspiegel“ begleitet wird. Diesem gehören sowohl Vertreter von Mieter- als auch von Eigentümerverbänden an.