Wieso auf dem Hamburger Wohnungsmarkt alle mit leeren Händen dastehen

Die guten Zeiten sind sowohl für die Bauwirtschaft als auch für Hamburgs Mieterinnen und Mieter vorbei. So lautet die zentrale und ernüchternde Botschaft des Bündnisses für das Wohnen, das Anfang der Woche in großer Runde und mit prominenten Gästen – Bundesbauministerin Klara Geywitz und Bürgermeister Peter Tschentscher (beide SPD) – in Hamburg zusammengekommen ist. Steigende Baukosten, verschärfte Klimaschutz–Auflagen und eine galoppierende Inflation lassen die Bautätigkeit erlahmen. Das verknappt das ohnehin knappe Wohnungsangebot und lässt Mieten steigen.

Während der Baubranche zumindest bewusst ist, dass sie in den vergangenen Jahren auf Rosen gebettet war und die Stadtentwicklungssenatorin Karen Pein (SPD) gebetsmühlenartig wiederholt, „dass die Mieten im Wohnungsbestand in Hamburg grundsätzlich moderat sind“, sprechen Mietervereine und -initiativen vom „Mietenwahnsinn“ der vergangenen Jahre.

Hamburger Wohnungsmarkt: Wie hoch ist die Miete?

Pein bezieht sich auf eine Studie, die die Wohnungswirtschaft in Auftrag gegeben hat. Das wirtschaftsnahe Center for Real Estate Studies (Cres) wertete dafür immerhin 237.000 Mietverträge aus – das sind gut ein Drittel aller existierenden Hamburger Wohnungsmietverträge – und kam zu dem Schluss, dass die Nettokaltmiete in Hamburg im vergangenen Jahr bei durchschnittlich moderaten 8,71 Euro pro Quadratmeter lag.

Doch für den Mieterverein zu Hamburg „bildet die Studie nicht die Realität ab“, da 78 Prozent aller ausgewerteten Rückmeldungen von den Genossenschaften und vom städtischen Wohnungsunternehmen SAGA kamen und nur 22 Prozent von privaten Vermieterinnen und Vermietern. Die privaten Vermieter wiederum hätten real aber einen Anteil von 64 Prozent auf dem Wohnungsmarkt und verlangten deutlich höhere Mieten als SAGA und Genossenschaften. Die Miete werde in Zukunft noch stärker anziehen, wenn weniger gebaut werde und das Wohnungsangebot im Vergleich zu den Zuzügen in die Hansestadt wieder sinke, so der Mieterverein.

Bauflaute ist nicht zu stoppen

Derzeit scheint nichts die Bauflaute stoppen zu können. Während Bundesbauministerin Geywitz versuchen will, die Bauvorschriften so zu entrümpeln, dass Bauen leichter und billiger wird, versucht Hamburg mit umfangreichen Förderprogrammen die Bauwirtschaft zu stützen und den einbrechenden Neubau vor allem von Sozialwohnungen wieder in Gang zu bringen. Zudem will Hamburg das Schwert der Mietpreisbremse etwas nachschärfen und lockt mit billigen Krediten die Wohnungswirtschaft, wieder zu investieren.

Die Vertreter der Wohnungswirtschaft reisten mit einer langen Wunschliste zu dem Bündnis-Treffen in Hammburg an. Schlankere Bauvorschriften, mehr Fördergelder und vor allem auch Abstriche beim Klimaschutz, etwa bei der energetischen Sanierung oder den Dämmstandards, stehen oben auf dieser Liste. So fordert etwa SAGA-Chef Thomas Krebs, dass die Arbeit an einem Anforderungskatalog für energetische Sanierungen auf Eis gelegt werden solle. Mit Hinweis darauf, dass ansonsten günstige Mieten in Zukunft leider nicht mehr möglich seien, spielt die Wohnungswirtschaft den Schutz der Mieter:innen und den Klimaschutz systematisch gegeneinander aus.

Hamburg muss Wohnungspolitik neu erfinden

Hamburg hat, unter SPD-Führung, zuletzt viel getan, um das Wohnungsangebot in der Stadt zu vergrößern und die Mieten konstant zu halten. 90.000 Wohnungen entstanden seit 2011, darunter gut 25.000 Sozialwohnungen, deren Gesamtbestand aufgrund auslaufender Bindungen trotzdem um rund 27.000 sank. Soziale Erhaltenssatzungen erschweren die Luxusmodernisierung und die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum. Mit seinem Maßnahmenbündel, bei dem „Bauen, bauen, bauen“ ganz vorne auf der Agenda stand, galt Hamburg jahrelang bundesweit als Vorbild für eine effektive Bau- und Mietenpolitik.

Nun aber, wo die wichtigste Säule weg bricht, muss Hamburg sich und die eigene Wohnungspolitik neu erfinden. Akribisch versucht Stadtentwicklungssenatorin Pein – seit einem halben Jahr im Amt – an vielen Stellschrauben gleichzeitig zu drehen, um die lahmende Bauwirtschaft und die auch durch hohe Nebenkostensteigerungen gebeutelten Mieterinnen und Mieter gleichzeitig zu unterstützen.

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Doch all das reicht derzeit nicht aus, um den Abwärtstrend aufzuhalten. Am Ende des großen Palavers stand das Bündnis der Wohnungswirtschaft am Montag mit (fast) leeren Händen da, übte sich in Durchhalteparolen und gegenseitigem Schulterklopfen. „Die Bilanz ist positiv, aber die Aussicht ist ein bisschen düster“, bringt der Chef des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen, Andreas Breitner, die Lageanalyse des Bündnisses auf den Punkt. Und schwört damit uns alle schon mal auf noch stärker steigende Mieten ein.