Die „wahren“ Preise: So viel teurer werden Häuser und Wohnungen in Hamburg wirklich

Steigen sie? Sinken sie? In den vergangenen Wochen gab es widersprüchliche Aussagen zu Immobilienpreisen in Hamburg. Mal hieß es, sie sänken deutlich, dann hieß es wieder (intuitiv die erwartbarere Aussage), sie würden 2025 in Hamburg besonders stark steigen. Woher die unterschiedlichen Einschätzungen? Und was stimmt denn nun? Eine aktuelle Auswertung gibt eine mögliche Erklärung …

Der „Immobilienmarktbericht Hamburg“ des Gutachter-Ausschusses für Grundstückswerte sieht – wie so oft in so widersprüchlichen Fällen – die Wahrheit bei den Preisen in der Mitte. Der Clou bei der Methode des Ausschusses, der im Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung angesiedelt ist (einer Behörde also): Es werden im Kern nicht Angebotspreise ausgewertet, also was auf Immobilienportalen gefordert wird, sondern es fließen nur tatsächliche Verkaufspreise in die Auswertung ein.

Methode macht den Unterschied – die ermittelten Preise

Das Ganze wird noch mit Einzelinformationen von Käufer:innen und weiteren Datensätzen ergänzt. Wer sich im Detail für die Methode und Ergebnisse interessiert, kann auch hier nochmal nachlesen. An dieser Stelle aber eine knackige Zusammenfassung:

• Die Bodenrichtwerte für Einfamilienhaus-Bauplätze zum Stichtag 1. Januar 2025 blieben im Vergleich zum 1. Januar 2024 auf dem gleichen Niveau.

• Bei den Bodenrichtwerten für Geschosswohnungs-Bauplätze gab es eine leichte Preissteigerung um 5 Prozent.

• Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser einschließlich Grundstück sind auf Vorjahresniveau geblieben. Die im Jahr 2024 verkauften Objekte kosteten im Mittel 808.000 Euro. Der Median (zu deutsch: Mittelwert) lag bei 558.000 Euro.

• Bei Eigentumswohnungen stieg der durchschnittliche Quadratmeterpreis nur leicht gegenüber dem Vorjahr (2 Prozent). Für eine neu gebaute Wohnung in mittlerer Lage mit Fahrstuhl und Einbauküche wurden rund 8200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlt.

• Die Preise von Mehrfamilienhäusern betrugen im Jahresmittel rund 2900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das entspricht einem Preisrückgang von 8 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. Im Mittel wurde das 21-fache der Jahresnettokaltmiete bezahlt.

• Bei Büro- und Geschäftshäusern wurde 2024 im Schnitt das 18,9-fache der Jahresnettokaltmiete gezahlt.

Unerwartet: Umsätze steigen sogar bei Büroflächen

Ergo: Großteils steigen die Preise nur leicht oder bleiben auf dem Vorjahresniveau. Mehrfamilienhäuser aber wurden tatsächlich günstiger. Noch auffällig: Die Umsätze insgesamt stiegen in allen Bereichen deutlich. Sogar bei Büroflächen, was auch nicht unbedingt erwartbar wäre:

• Die Zahl der im Jahr 2024 erfolgten Transaktionen stieg zumindest laut Bericht gegenüber dem Vorjahr um 29 Prozent auf 9100.

• Der Geldumsatz erhöhte sich ebenfalls, er stieg um 34 Prozent auf 8,6 Milliarden Euro.

• Bei den Verkäufen unbebauter Bauflächen wurden 2024 insgesamt 0,8 Millionen Quadratmeter Land und 780 Millionen Euro umgesetzt.

• 2024 wurden in Hamburg 26 Prozent mehr Ein- und Zweifamilienhäuser und 42 Prozent mehr Mehrfamilienhäuser verkauft als im Vorjahr. Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen stieg um 29 Prozent. Im Segment der Neubauwohnungen zog die Anzahl der Verkäufe laut Bericht um 73 Prozent an.

• Die Anzahl der verkauften Ein- und Zweifamilienhausbauplätze stieg gegenüber dem Vorjahr um 79 Prozent, die Zahl der Bauplätze für Geschosswohnungsbau stieg um 40 Prozent.

• Im Segment der Büro- und Geschäftshäuser ging die Anzahl der Verkäufe 2024 um 27 Prozent nach oben, der Geldumsatz stieg ebenfalls um 27 Prozent. Die Anzahl der Verkäufe von Produktions- und Logistikgebäuden stieg um 5 Prozent, der Geldumsatz ging um 149 Prozent nach oben.

• Bei den Büro- und Geschäftshaus-Bauplätzen stieg die Zahl der verkauften Grundstücke im Vergleich zum Vorjahr um 200 Prozent, bei den unbebauten Produktions- und Logistikgrundstücken stieg sie um 89 Prozent.

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Die Kurve bei den Preisen scheint also zumindest leicht abzuflachen. Aber Fantasien eines übersättigten Marktes und fallender Preise scheinen doch noch Zukunftsmusik. (km)